令和8年1月16日　提出 仙台青葉 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -23 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区貝ケ森６丁目４番１３０ ｢貝ケ森６－１５－２０｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 高度地区1種 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模の戸建住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 東北福祉大前 470m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    20 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ仙山線「東北福祉大前」 駅から徒歩圏内に位置する住 宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 東北福祉大前駅北方 470m 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測。ＪＲ仙山線「東北福祉大前」駅から徒歩圏内 にあり、生活利便性は良好であるが、中古住宅市場であるため、地価は微増傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ仙山線「東北福祉大前」駅から徒歩圏内に位置する住宅地域。需要者は戸建住宅取得を目的とする個 人が中心である。スーパーが団地内にあり生活利便性及び居住環境ともに良好な住宅地域であり、需要は比較的堅調で あるものの、地区計画により最低敷地面積が１８０㎡と制限されており、細分化を前提とした建売業者等の需要は少な いことから中古住宅市場となっている。需要の中心は、１９０㎡程度の更地で２０００万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域内では地区計画により共同住宅の建築が不可能なため、低層アパート等の収益物件は存在しないことから賃貸 市場が形成されていないため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引 され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記 の通り決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -37               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,200 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [ 91.1] [102.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部や地下鉄沿線等の立地条件が優るエリ アの地価は依然として上昇基調にあるが、今 後の建築費の動向や金利の動向等に注視する 必要がある。 地区計画による最低敷地面積の制限があり、 画地分割が難しいため中古住宅市場となって おり、旺盛な需要は認められず、地価は微増 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％