別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -20 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　岩月　典之   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 80,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区国見５丁目１２１番１９
｢国見５－４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を中心とす
る既成住宅地域
 東6m私道 水道、ガス、下水 国見

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ仙山線「国見」駅に近い
小規模な宅地開発による住宅
地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ私
道		 交通

施設		 国見駅東方

400m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ仙山線「国見」駅への接近性が比較的良好な住宅地域であり、当該地域へ至る市道の改良工事が進められて
いる。行き止まり道路が多く街路条件はやや劣るが、需要は安定的に推移に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に国見地区を中心としてＪＲ仙山線沿いに形成された住宅地域一円である。典型的な需要者は、市内
に居住する一次取得者であり、近隣市町からの転入者もみられる。周辺は行き止まり道路が多く、街並みはやや雑然と
しているものの、最寄駅徒歩圏に位置することから、需要は一定程度認められる。土地は概ね２００㎡前後で総額１，
５００万円程度、新築戸建住宅では３，５００万円前後が中心的な水準とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には共同住宅もみられるが、戸建住宅中心の地域で、地価に相応する賃料水準は形成されておらず、収益価格は低
位に試算された。自己使用目的での取引が中心となる当該地域では、周辺の取引価格を指標として価格決定が行われる
ことが一般的であるので、収益価格は参考程度とし、代表標準地との均衡に留意しつつ、市場の実態を反映した実証的
価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -22               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     96,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[125.7]		 [101.0]
100		 80,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青葉区内の人口は微増傾向で推移している。
建築費の上昇に加え、金利動向が住宅取得に
与える影響が懸念される。


ＪＲ仙山線「国見」駅への接近性が比較的良
好な住宅地域であり、当該地域へ至る市道の
改良工事が進められている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
８０
-30		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6.2m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
b ２６１１０
４０
-30		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ２６１１０
１０
-21		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
東4m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ２６１１０
６０
-25		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.2m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(50,80)
e ２６１１０
４０
-1031		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6.2m市道
、中間画地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,799  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
79,122 		 100
[ 105.1]
75,283 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
76,000 
b (　           ) 
76,505  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
77,653 		 100
[  94.0]
82,610 
83,400 
c (　           ) 
72,603  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 106.1]
77,401 		 100
[  93.1]
83,137 
84,000 
d (　           ) 
101,747  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
100,151 		 100
[ 125.9]
79,548 
80,300 
e (　           ) 
76,713  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[  99.0]
97,538 		 100
[ 123.2]
79,170 
80,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,500 円／㎡]  



仙台青葉 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,641,356 
579,678 
2,061,678 
1,822,500 
239,178 		 （　0.9722）
232,529 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　      5,813,225 円　　　　（　     33,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 63.76 Ｗ2 127.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   173 ㎡     12.3 m x   14.0 m  前面道路：私道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅（ワンルームタイプ・平均専有面積約２１㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
63.76 
100.0 
63.76 
1,714 
109,285 		 1.0  109,285 
1.0  109,285 

 2～ 2		 住宅
63.76 
100.0 
63.76 
1,762 
112,345 		 1.0  112,345 
1.0  112,345 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
127.52 
100.0 
127.52 

221,630 		 221,630 
221,630 
⑨年額支払賃料        221,630 円　×　12ヶ月　＝　       2,659,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     127.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          60,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。　  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,659,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          60,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       135,978 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,583,582 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           221,630 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           3,158 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          221,630 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　          54,616 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,641,356 円　　　　（　        15,268 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,802 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,762 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 125,000 円  　　　　     25,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 135,978 円  　　　        2,719,560　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      212,500 円  　　　　     25,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,000 円  　　　　     25,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,000 円  　　　　     25,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         579,678 円　（　　　　　　         3,351 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     127.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0729     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0792 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,822,500 円  
（　　　　　        10,535 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,641,356 円      
②総費用 579,678 円      
③純収益　①－② 2,061,678 円      
④建物等に帰属する純収益 1,822,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 239,178 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 232,529 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,344 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,813,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区国見五丁目１２１番１９
 3700000116300-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -20 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　大槻　文博   TEL.
鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 81,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区国見５丁目１２１番１９
｢国見５－４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を中心とす
る既成住宅地域
 東6m私道 水道、ガス、下水 国見

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ仙山線「国見駅」近くの
小規模開発による住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ私
道		 交通

施設		 国見駅東方

400m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ駅徒歩圏にあることから住宅需要は堅調であり、地域要因に特段の変動はないが、地価は周辺地域と連動し
て上昇基調にあると思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市北西部のＪＲ駅勢圏にある住宅地域から構成され、需要者の中心は利便性を重視し戸建住宅指向を
持つ個人である。やや起伏のある地勢ではあるが、最寄り駅から近く市中心部への接近性も比較的良好であるため、需
要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で１，６００万円弱程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己居住使用を目的とした需用が中心の地域であり、主たる需要者は代替不動産の取引価格の水準を相場として重視し
て意思決定を行うことが通常なので、比準価格の規範性は高いと推量。一方収益価格は、周辺に大学等が存しアパート
等への需用はあるが競争も激しく土地価格に見合う賃料水準が形成されず規範性は比準価格に劣後する。よって本件で
は比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -22               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     96,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[124.0]		 [101.0]
100		 81,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の一定収束により社会経済の正常化
が進み、国内消費は回復基調にあるが、日銀
の金利政策の不動産市場への影響を注視する
必要がある。

やや起伏のある地勢であるが、最寄り駅や中
心部への接近性等が良好な住宅地域であるた
め、需要は堅調で地価は上昇基調。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
８０
-30		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6.2m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
b ２６１１０
８０
-43		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
南4m、角地
２中専
高度地区2種
(60,160)
c ２６１１０
９０
-1012		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
西4m、角地
２住居
高度地区3種
(70,160)
d ２６１１０
８０
-1078		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北14m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,799  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
79,122 		 100
[ 101.9]
77,647 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
78,400 
b (　           ) 
83,511  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
80,174 		 100
[  92.1]
87,051 
87,900 
c (　           ) 
76,235  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
75,868 		 100
[  93.8]
80,883 
81,700 
d (　           ) 
81,525  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
86,766 		 100
[ 101.8]
85,232 
86,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,400 円／㎡]  



仙台青葉 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,561,967 
540,393 
2,021,574 
1,740,480 
281,094 		 （　0.9742）
273,842 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　      6,846,050 円　　　　（　     39,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 71.16 ＬＳ2 127.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   173 ㎡     12.5 m x   14.0 m  前面道路：私道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（ワンルームタイプ：平均専有面積約２１㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
63.76 
100.0 
63.76 
1,688 
107,627 		 1.0  107,627 
1.0  107,627 

 2～ 2		 住宅
63.76 
100.0 
63.76 
1,740 
110,942 		 1.0  110,942 
1.0  110,942 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
127.52 
100.0 
127.52 

218,569 		 218,569 
218,569 
⑨年額支払賃料        218,569 円　×　12ヶ月　＝　       2,622,828 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     127.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,622,828 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       188,638 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,506,190 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           218,569 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           3,049 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          218,569 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　          52,728 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,561,967 円　　　　（　        14,809 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,780 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,740 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 103,600 円  　　　　     25,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 107,793 円  　　　        2,694,828　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      220,100 円  　　　　     25,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,800 円  　　　　     25,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,900 円  　　　　     25,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         540,393 円　（　　　　　　         3,124 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 197,000 円／㎡　×　     127.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0737 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,740,480 円  
（　　　　　        10,061 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,561,967 円      
②総費用 540,393 円      
③純収益　①－② 2,021,574 円      
④建物等に帰属する純収益 1,740,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 281,094 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 273,842 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,583 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,846,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区国見五丁目１２１番１９
 3700000116300-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考