令和8年1月15日　提出 仙台青葉 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -16 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 30,500,000 円  １㎡当たりの価格 206,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区台原４丁目３６番１０８ ｢台原４－１４－１３｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,184) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 南4.6m市道 水道、ガス、下水 台原 190m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 台原駅に近い旧来からの住宅 地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 台原駅南方 190m 法令 規制 ２中専 (60,184) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅への利便性が高く区画整然とした住宅地であり地価は上昇が続いていたが、近年の地価上昇の影響で地 価はやや踊り場に近づきつつある。今後、地価は若干の上昇または横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    206,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市内の住宅地域のうち、地下鉄駅への利便性が高い住宅地域一円である。需要者の中心は自己居住用 不動産の取得を目的とするやや所得水準が高い個人エンドユーザーである。地下鉄は他の交通機関と比較して運行が安 定していることから駅周辺の住宅地は人気が高いが、これまでの価格上昇の影響等で地価は踊り場状態になりつつある 。需要の中心となる土地の価格帯は１５０㎡前後で３，０００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺ではアパート等の収益物件が見られるものの、居住の快適性を重視する住宅地域であり土地価格に見合う賃料水準 が形成されておらず収益価格はやや低位に試算されており相対的に説得力に劣る。一方、主な需要者は居住目的の個人 であることから、実際の取引価格から試算された比準価格は需要者属性に合致しており説得力は高い。以上より、本件 では比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    200,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　青葉（県） -6              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    203,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市内の住宅地は、建築費高騰や土地価格 上昇による値頃感が低減したこと等の影響で 、郊外を中心に地価上昇の勢いは減退してい る。 地下鉄駅徒歩圏で生活利便性に優れる良質な 住宅地域であるが、これまでの地価上昇等の 影響で地価は踊り場状態になりつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％ +1.5 ％