令和8年1月16日　提出 仙台青葉 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -14 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 83,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区西勝山１０番７１２ ｢西勝山２５－６｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 地下鉄北仙台 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 て昭和４０年代後半に郊外の 丘陵地に開発された住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 地下鉄北仙台駅北西方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅地域として、住宅地としての需要は堅調である。地域内に特段の県道要因はなく、当面の間、地価上 昇傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区北西部郊外の丘陵地に存する西勝山・川平等の住宅地域であり、需要者はの中心は市内に通勤す る一次取得層が中心あるが一部には圏外からの転入者も見られる。近くの幹線道路沿いには商業施設が集積し、生活利 便性は概ね良好で子育て世代を中心とした需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、２００㎡程度の更地で１， ７００万円前後、新築戸建は３，１００～３，６００万円前後であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅を中心とした丘陵地に存する住宅団地であり、自己居住用不動産としての需要が中心で、主たる 需要者は、類似不動産の取引市場の状況、取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。同一需給 圏内の類似地域等に存する取引事例から求めた比準価格は、実証的で規範性が高い。本件においては代替性を有する現 実の取引事例を基に試算した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,200 円／㎡ [103.0] 100 100 [103.0] 100 [101.0] [103.0] 100 83,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰や物価高の影響を受け、利便性 が高い住宅地域の地価は上昇傾向であるが、 郊外部の需要は弱含みで地価の上昇は縮小傾 向にある。 周辺の幹線道路沿いに商業施設の集積が進み 利便性が向上しており、居住環境良好な住宅 地として需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％