令和8年1月16日　提出 仙台青葉 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -13 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区桜ケ丘４丁目１３番１２２４ ｢桜ケ丘４－２３－５｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 地下鉄北仙台 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代開発の複数住宅 団地が集積した郊外丘陵性大 規模住宅団地の一角。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 地下鉄北仙台駅北西方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 開発当初の２５０㎡～３００㎡程度の画地を細分化した建売住宅が、近年は増加傾向で街区環境がやや変化して きたが、動きが鈍化傾向にある。一次取得者に加え二次取得者による需要も底堅く、地価は上昇傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青葉区北西部を南北にはしる県道大衡仙台線背後の丘陵性住宅団地一円で、泉区南部の一部住宅団地も含 む。需要者は戸建住宅の取得を目的とする個人が中心で、中古物件には個人のほか小規模画地割後の建売目的業者の参 加も見られる。地下鉄駅にやや遠いがバスの利便は良好で、周辺に生活利便施設が充実して住環境良好なため需要は堅 調である。需要の中心は２００㎡程度の更地で２１００万円前後、小規模画地の新築戸建は３７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域で、収益獲得を目的として新たに土地を取得しようとする需要は殆ど見られないことか ら、経済合理性を有する賃貸住宅の想定が困難であり、収益還元法の適用は断念した。実際の取引形態は全般的に居住 の快適性又は利便性を重視した自用目的の取引が中心であるため、手順の各段階を再検討したうえ、多数収集した信頼 性のある取引事例から求めた実証的な比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅の取引は総体的に落ち着きつつあり、商 業地取引は幹線背後の需要が顕著に見られる 等、需要の強弱により選別化等の進行が懸念 される。 区画整然として熟成度が高く、周辺に利便施 設が充実し、付近を縦断する県道が市中心部 に直結する接近性が好感され、需要が堅調で 地価は上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％