令和8年1月16日　提出 仙台青葉 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -3 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.

鑑定評価額 645,000,000 円  １㎡当たりの価格 536,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 410,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区錦町１丁目１０番 ｢錦町１－１－３０｣ ②地積 　(㎡) 1,203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 駐車場整備地区 (70,200) 1:2 共同住宅 ＲＣ10 マンション、アパー ト等が混在する住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 勾当台公園 690m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 文教地区としてブランド力を 有する仙台市中心部に近接す るマンション地域 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 勾当台公園駅東方 690m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度地区3種 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 上杉地区と並び地域の名声を有した品等の良い高級住宅地域で、マンション用地に対する開発業者等の需要は依 然として旺盛だが、建築費高騰等による事業採算の観点から、地価の上昇は縮小傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    555,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              516,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部に近接する品等の良好な高級住宅地域一円である。建築費高騰等の影響によりマンション 分譲価格は高止まり状態にあるが、富裕層等を中心としたマンション需要は安定的で、デベロッパーによる割高な用地 取得が認められる。尚、マンション用地需要は依然として強いものの、事業採算の観点から、地価水準は用地取得費の 上限に近づいているものと思料される。需要の中心は、１２００㎡の更地で６億５千万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 マンション用地の需給関係は、マンション販売状況や希少性の程度等の影響を受けやすく、比準価格はこの様な市況を 反映した価格である。一方、マンション用地の需要者は、投資採算性から意思決定を行うマンションデベロッパーや投 資法人等で、開発法による価格はこれら需要者の視点を具現した価格である。従って、比準価格と開発法による価格を 関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -25               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    345,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [100.0] 100 [ 69.0] [100.0] 100 531,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    516,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部や地下鉄沿線等の立地条件が優るエリ アの地価は依然として上昇基調にあるが、今 後の建築費の動向や金利の動向等に注視する 必要がある。 立地条件に優れブランド力を有するエリアで あり、分譲、賃貸ともにマンション需要は旺 盛で、地価は上昇基調にあるが、上昇幅は縮 小傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％