別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -2 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　修   TEL.
鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区上杉４丁目１４番１
｢上杉４－５－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 278  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種
駐車付置義務

(70,200)

1:2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅にマ
ンションが混在する
住宅地域		 南5.6m市道 水道、ガス、下水 北四番丁

960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    65 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台市中心部に近い利便性及
び居住環境が良好である著名
な住宅地域		 街

路		 基準方位北、５．６
ｍ市道		 交通

施設		 北四番丁駅東方

960m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度地区3種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 徒歩圏内にイオンモール仙台上杉が令和７年１０月に開業したことにより、さらなる生活利便性の向上が見込ま
れる。富裕層や不動産業者等の需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    480,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    373,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部に近接する居住環境が良好な上杉、錦町等の住宅地域。需要者は、戸建住宅の取得を意図
する個人富裕層が中心である。ハウスメーカー等による小規模画地化の動きも見られるが、個人富裕層には広めの画地
の需要が根強い。賃貸マンションも多い地域であり、不動産業者や個人投資家の需要も堅調である。土地は２８０㎡程
度で１億３，０００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸マンションも混在する地域であり、需要としては自用目的のほか、投資目的も見られるため、収益価格は一定の規
範性を有する。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    456,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　青葉（県） -2              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    463,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利や人口増を背景として、青葉区の住宅
地の需要は堅調であるが、建築費の高騰や金
利上昇傾向などによる先行きへの不透明感が
ある。

徒歩圏内にイオンモール仙台上杉が令和７年
１０月に開業したことにより、生活利便性が
より一層向上した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％ +1.5 ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
２０
-14		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5.5m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(71,205)
b ２６１１０
６０
-1016		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車場整備地区
(70,160)
c ２６１１０
６０
-47		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 西5.2m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車場整備地区
(68,248)
d ２６１１０
２０
-72		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.3m市道、
東6.1m、角地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
e ２６１１０
３０
-31		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m未舗装私
道、中間画地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
451,434  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
455,904 		 100
[  98.9]
460,975 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
470,000 
b (　           ) 
394,332  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
399,017 		 100
[  81.6]
488,991 
499,000 
c (　           ) 
460,182  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
478,044 		 100
[ 102.0]
468,671 
478,000 
d (　           ) 
437,022  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
431,506 		 100
[  96.0]
449,485 
458,000 
e (　           ) 
311,526  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
313,377 		 100
[  64.6]
485,104 
495,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    480,000 円／㎡]  



仙台青葉 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,987,330 
3,818,274 
12,169,056 
7,833,800 
4,335,256 		 （　0.9556）
4,142,771 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    103,569,275 円　　　　（　    373,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.50 Ｓ5 480.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区3種
駐車付置義務		 70 ％   200 ％   200 ％   278 ㎡     13.2 m x   23.6 m  前面道路：市道     　   5.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｒタイプ・１ＤＫタイプ、平均専有面積約３０㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 想定建物に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
41.18 
69.3 
28.55 
2,600 
74,230 		 1.0  74,230 
1.0  74,230 

 2～ 2		 住宅
126.00 
98.0 
123.50 
2,650 
327,275 		 1.0  327,275 
1.0  327,275 

 3～ 3		 住宅
126.00 
98.0 
123.50 
2,650 
327,275 		 1.0  327,275 
1.0  327,275 

 4～ 4		 住宅
108.25 
97.7 
105.75 
2,650 
280,238 		 1.0  280,238 
1.0  280,238 

 5～ 5		 住宅
78.65 
96.8 
76.15 
2,700 
205,605 		 1.0  205,605 
1.0  205,605 

計
480.08 
95.3 
457.45 

1,214,623 		 1,214,623 
1,214,623 
⑨年額支払賃料      1,214,623 円　×　12ヶ月　＝　      14,575,476 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     457.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  16,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,575,476 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,920,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       824,774 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,670,702 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,214,623 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          17,308 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        1,214,623 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　         299,320 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,987,330 円　　　　（　        57,508 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,711 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 524,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 824,774 円  　　　       16,495,476　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      295,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,336,200 円  　　　　    131,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用       576,000 円  　　　隔地駐車場３台
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,818,274 円　（　　　　　　        13,735 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     480.08 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,833,800 円  
（　　　　　        28,179 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,987,330 円      
②総費用 3,818,274 円      
③純収益　①－② 12,169,056 円      
④建物等に帰属する純収益 7,833,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,335,256 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,142,771 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,902 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    103,569,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     373,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区上杉四丁目１４番１
 3700000086087-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
仙台青葉 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -2 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.
鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 472,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区上杉４丁目１４番１
｢上杉４－５－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 278  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種
駐車付置義務

(70,200)

1:2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅にマ
ンションが混在する
住宅地域		 南5.6m市道 水道、ガス、下水 北四番丁

960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    65 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台市中心部に近接する品等
の良い高級住宅地域		 街

路		 基準方位北５．６ｍ
市道		 交通

施設		 北四番丁駅東方

960m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度地区3種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 地価・建築費高騰により、賃貸経営は高価格帯への移行が顕著である。富裕層の選好性は高いが、一般住宅地と
しての価格上限感は強く、今後は地価の上昇基調が徐々に収束し、上昇幅は縮小するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    494,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    377,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市中心部に近接し、品等の良い上杉地区を中心に、隣接する錦町地区や宮町地区も含まれる。需要者
は戸建住宅取得を目的とする富裕層を中心に、アパート経営を図る法人等による需要も見込まれる。大規模画地につい
てはマンションデベロッパーによる需要が中心。土地は２８０㎡程度で１億３千万円前後が需要の中心で、新築戸建物
件については、小規模画地化が進んでおり、土地１１０㎡、建物は延１００㎡で総額６０００万円程度が中心価格帯。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 仙台市中心部に近接する品等の良い住宅地域であることから、アパート・賃貸マンション等の収益物件が混在している
が、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。対象地域は快適性・利便性を
重視する住宅地域で取引は自用目的中心であるため、市場の実態を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関
連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    456,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や建築費高騰を受け取引件数は減少。
金融機関の積極的な融資姿勢もあって、売物
件が少ないなか潜在的需要者の動きは堅調。


周辺地域に近年スーパーマーケットや大型商
業施設が開業。高額賃料を授受する賃貸マン
ションの建設が多くみられる。建築直後の売
買も把握される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１１０
２０
-72		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.3m市道、
東6.1m、角地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
b ２６１１０
２０
-22		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.6m市道
、中間画地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
c ２６１１０
２０
-14		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5.5m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(71,205)
d ２６１１０
６０
-1086		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.8m市道、
北4m、角地
２住居
高度地区3種
駐車場整備地区
(70,200)
e ２６１１０
６０
-1041		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
437,022  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
431,506 		 100
[  90.8]
475,227 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
485,000 
b (　           ) 
497,825  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
507,782 		 100
[ 100.0]
507,782 
518,000 
c (　           ) 
451,434  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
455,904 		 100
[  96.9]
470,489 
480,000 
d (　           ) 
491,578  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
505,896 		 100
[ 103.0]
491,161 
501,000 
e (　           ) 
460,048  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
470,980 		 100
[ 102.5]
459,493 
469,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    494,000 円／㎡]  



仙台青葉 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,860,288 
3,822,163 
13,038,125 
8,657,800 
4,380,325 		 （　0.9568）
4,191,095 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    104,777,375 円　　　　（　    377,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 126.00 Ｓ5 480.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区3種
駐車付置義務		 70 ％   200 ％   200 ％   278 ㎡     13.2 m x   23.6 m  前面道路：市道     　   5.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１Ｒタイプ、１ＤＫタイプ、全１５戸、平均専有面積約３０㎡） ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
41.18 
69.3 
28.55 
2,740 
78,227 		 1.0  78,227 
1.0  78,227 

 2～ 2		 住宅
126.00 
98.0 
123.50 
2,826 
349,011 		 1.0  349,011 
1.0  349,011 

 3～ 3		 住宅
126.00 
98.0 
123.50 
2,884 
356,174 		 1.0  356,174 
1.0  356,174 

 4～ 4		 住宅
108.25 
97.7 
105.75 
2,942 
311,117 		 1.0  311,117 
1.0  311,117 

 5～ 5		 住宅
78.65 
96.8 
76.15 
2,971 
226,242 		 1.0  226,242 
1.0  226,242 

計
480.08 
95.3 
457.45 

1,320,771 		 1,320,771 
1,320,771 
⑨年額支払賃料      1,320,771 円　×　12ヶ月　＝　      15,849,252 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     457.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  16,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,536,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,849,252 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,536,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       869,263 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,515,989 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,320,771 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          18,821 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
        1,320,771 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　         325,478 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,860,288 円　　　　（　        60,649 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,884 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 730,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 869,263 円  　　　       17,385,252　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      295,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,489,200 円  　　　　    146,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       292,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       146,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,822,163 円　（　　　　　　        13,749 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 146,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     480.08 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,657,800 円  
（　　　　　        31,143 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,860,288 円      
②総費用 3,822,163 円      
③純収益　①－② 13,038,125 円      
④建物等に帰属する純収益 8,657,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,380,325 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,191,095 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,076 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    104,777,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     377,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区上杉四丁目１４番１
 3700000086087-0000
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備考