令和8年1月15日　提出 五戸 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五戸 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　新   TEL.

鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三戸郡五戸町字下大町２８番１ ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、銀行等の 建ち並ぶ中心的商業 地域 北西12.5m県道 水道、下水 八戸 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に位置する県道沿い の既存商店街。 街 路 １２．５ｍ県道 交通 施設 八戸駅西方 13.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 五戸町の人口は減少傾向にあり、商業背後地は縮小傾向にあるため、商業地域としては衰退傾向で推移すると予 測する。このため、商業地需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、五戸町及び隣接町村の商業地域及び住商混在地域一円。旧来からの商業地域であるため、需要者は当 該圏域に地縁を持つ個人事業者が中心で、圏外からの需要者はほとんどいない。人口減少による商業背後地の縮小に加 え町内や隣接市町村の大型店舗への顧客流出により、当地域は商業地域として衰退傾向にある。商業地の取引自体が少 なく、取引価格は様々で中心となる価格帯は一様には見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　不動産の賃貸市場が形成されるに至っていないため、収益価格を求めることはできなかった。取引事例比較法は、４ 事例による比準であるが、適切に補修正がなされている。当地域においては、自用目的での取引がほとんどで、当該取 引価格水準により地価が形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森南部 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 70.3] [100.0] 100 18,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口・世帯数の減少、高齢化など、マクロ 的要因により地域経済の低迷が継続しており 、商業地に対する需要は減少が続いている。 　当町の旧来からの商業地域であるが、商圏 人口の減少や郊外型店舗への顧客流出によっ て商況は低迷しており、地価は下落が続いて いる。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％