令和8年1月15日　提出 六ヶ所 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   六ヶ所 -2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　新   TEL.

鑑定評価額 1,100,000 円  １㎡当たりの価格 2,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡六ヶ所村大字倉内字笹崎１２８２番１ ②地積 　(㎡) 439   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模の農家住宅が 多い農家集落地域 南東7m村道 水道、下水 野辺地 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,000 ｍ、西   160 ｍ、南   280 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地利用度が低い農家住宅地 域。 街 路 基準方位　北　　７ ｍ村道 交通 施設 野辺地駅北東方 17.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家集落地域であり、特段の地域要因の変動は見られず、概ね現状維持と予測する。地価は、地区外 からの転入が期待できず、新規需要が見込まれないことから、下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、六ヶ所村及び周辺町村の農家集落を中心とした住宅地域一円。典型的な需要者は、圏内に地縁を有す る一次取得者が中心であり、圏外からの転入はほとんどない。中心部から離れ、生活上の利便性が劣ることに加え、高 齢化により地区人口は減少傾向にあり、今後も住宅地需要は減退し、地価は下落すると予測する。市場の中心となる価 格帯は、農村部では土地取引が非常に少なく、また取引価格も区々で、見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　地縁的選好性が強い郊外の農家集落地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。取引 事例比較法は、４事例による比準で適切に補修正がなされている。近隣地域は、自己使用の戸建住宅の建築を目的とし た土地取引がほとんどで、当該取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。よって、本件では、市 場の実態を反映し説得力の有する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,550 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口・世帯数は減少傾向で推移している。 村全体で住宅地需要が弱含みの中、助成金の ある区画整理地内の住宅地に需要が流れてい る。 　地域の土地の利用現況に変化はないが農業 従事者の高齢化等により、集落内の住宅地需 要は減退しており、地価は下落基調で推移し ている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％