令和8年1月15日　提出 板柳 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   板柳 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　森　政浩   TEL.

鑑定評価額 6,570,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北津軽郡板柳町大字板柳字土井３２３番１ ②地積 　(㎡) 494   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (72,200) 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 銀行、小売店舗等の 混在する既成商業地 域 西10m国道 水道、下水 板柳 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　       470 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くからの中心商業地域 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 板柳駅西方 600m 法令 規制 （都） 近商 (72,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの商業地域として現状のまま推移するものと予測される。地価は長らく下落傾向で推移してきたが、近 年は一部で高値の取引も見られることから、地価は下げ止まりつつあると考えられる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は板柳町の中心市街地内に位置する商業地域及び住商混在地域一円。需要者は当該圏域に地縁を有する事業 経営者が中心である。弘前市や五所川原市のＳＣ等へ顧客が流失しており、旧来からの商業地域は空洞化が進行し需要 も弱含みであるが、地価はほぼ底値に達しており安定的に推移している。取引される価格はまちまちで、需要の中心と なる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺には貸店舗等の収益物件は見当たらず、賃貸市場は成立していないので、収益還元法は適用できなかった 。自用目的での取引が中心であるので、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴田 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 弘前市や五所川原市の大規模ＳＣ等へ顧客が 流失しており、町内の商業地域需要は弱含み である。 板柳町の中心商業地域の一角に位置するもの の、核となる商業施設が存在しないため顧客 誘引力は弱く、需要は弱含みである。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％