令和8年1月15日　提出 外ヶ浜 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   外ヶ浜 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　最上　伸子   TEL.

鑑定評価額 5,730,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東津軽郡外ヶ浜町字蟹田１２６番１ ②地積 　(㎡) 573   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (74,200) 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗等に一般住宅が 混在する国道沿いの 商業地域 東11m国道 水道、下水 蟹田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  41.5 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 空洞化の進む当町の中心的商 店街。 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 蟹田駅北方 700m 法令 規制 （都） 近商 (74,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの蟹田地区の中心商業地域で衰退傾向が続いている。総じて画地規模が小さい当地域においては店舗か ら住宅への建替えが散見され、地価も下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は蟹田地区の商業地域及び幹線道路沿いの商住混在地域一円。需要者は、当圏域に地縁性を有する個人及び 法人事業者にほぼ限定され、同一需給圏外からの参入は見られない。旧来からの商店街は、過疎化の進行による内需先 細り、駐車場完備の商業施設等への顧客流出により空洞化が進んでいる。後継者難から廃業も増えており供給圧力が強 い。商業地の土地取引も近年極めて少なく、中心となる需要価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗兼住宅が大半を占める住宅地域で貸店舗等の収益物件がなく、賃貸市場が成立していないことから収益価格 は試算できなかった。不動産取引は自用の店舗用地取得を目的とするのが一般的であり、当該取引価格によって地価形 成が行われている。したがって、当圏域の市場性を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連に留意のうえ鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行により過疎化が深刻 である。気候変動による農産物管理リスクの 増大、エネルギー価格の高騰などにより農業 経営環境も悪化。 店主の高齢化、後継者不足等により閉鎖店舗 が増えている。当町中心商業地においては空 洞化が進行している。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％