令和8年1月15日　提出 十和田 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   十和田 5-3 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　濤岡　徹   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 十和田市大字相坂字小林１８番１外 ②地積 　(㎡) 602   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 店舗兼作業場 ＬＳ2 低層店舗のほか事業 所等も混在する路線 商業地域 北東15m県道 水道、下水 三沢 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 複合型ＳＣを中心とした幹線 道路沿いの路線商業地域。 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 三沢駅南西方 18.0km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 複合型ＳＣの立地する郊外路線商業地域で、当市内の商業地域においては比較的活気があり、新規店舗の進出に よる需要も見込まれることから地価は横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は十和田市内の路線商業地域を中心とした商業地域と認められる。需要者は十和田市内の事業者のほか、全 国規模で事業展開する大手企業等の県外資本も見込まれる。複合型ＳＣの集客力が強いため、当市内の商業地域として は土地需要は比較的堅調と言える。市場での中心となる価格帯は、利用目的、取引規模によりまちまちであり中心とな る価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は複合型ＳＣを中心とした路線商業地域であるが、当地域内においては自用の店舗、事業所等が中心で賃貸用物 件は殆ど存在せず、賃貸市場が形成されていないため収益還元法は適用しなかった。当地域においては自己使用目的を 中心に価格が決定されると認められるため、信頼性が高いと判断される取引事例から試算された比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野辺地 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 94.7] [100.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は、緩やかに回復しているが、そ のペースは鈍化している。個人消費は、サー ビス消費を中心に、回復している。 既成商業地域が衰退傾向にある中で、複合型 ＳＣの集客力もあって、当市内においては比 較的繁華性が高い路線商業地域として推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％