令和8年1月15日　提出 十和田 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   十和田 5-2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　濤岡　徹   TEL.

鑑定評価額 6,930,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 十和田市西二番町３０番 ｢西二番町８－４９｣ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (87,367) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 各種小売店舗が建ち 並ぶ国道沿いの商業 地域 北西11m国道 水道、ガス、下水 三沢 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模店舗が多い市中心部近 くの近隣型の商業地域。 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 三沢駅南西方 16.0km 法令 規制 （都） 商業 (87,367) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模店舗が建ち並ぶ商業地域であるが、繁華性の低下に伴い空洞化が進み徐々に住宅地域化している。地価水 準が低くなってきたため、底値感から地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は十和田市内の商業地域及び商住混在地域と認められる。需要者は十和田市内の個人事業者が中心で、同一 需給圏外からの需要は殆どない。郊外大型ＳＣへの顧客流出により繁華性が低下し空店舗が増加傾向にあって、商業用 地としての需要は殆どないが、地価水準が低くなり背後住宅地の水準に近づいているため地価は横ばい傾向で推移して いる。当市内においては商業地の取引は極めて少なく、市場での中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は自用の小規模店舗が多い古くからの近隣型商業地域であるが、空き店舗の増加により空洞化が進み衰退傾向に あって、貸店舗需要は殆ど存在しないため、賃貸市場は成立していないと判断し、収益還元法は適用しなかった。当地 域は自用の小規模店舗が多いことから代替性のある取引事例から試算された比準価格の信頼性が高いと判断されるので 比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三沢 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [132.3] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は、緩やかに回復しているが、そ のペースは鈍化している。個人消費は、サー ビス消費を中心に、回復している。 郊外大型ＳＣへの顧客流出等により空店舗が 増加し土地需要も弱含み。背後住宅地の水準 に近づいている為、地価は横ばい傾向で推移 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％