鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
中標津 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中標津 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　成田　一樹

TEL.

鑑定評価額

17,200,000 円

１㎡当たりの価格

32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	標津郡中標津町東１条南１丁目１番３				②地積　(㎡)	529 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	2:1	店舗Ｗ2	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	北西16m道道、南西側道	水道、下水	釧路 96.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 250 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心的商業地域

街

路

１６ｍ道道

交通

施設

釧路駅北東方

96.0km

法令

規制

（都）商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの商業地域として熟成しており、相応の繁華性及び収益性を保持している。付近の土地取引の動きも一
部認められるため、今後も現状を踏襲するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧来からの中心商業地域の圏域である。需要者の中心は地元企業のほか大手資本も含む。商業繁華性は郊
外大型ＳＣに集中しており、旧来地域はその影響を受けているが、各種商業施設の立地により相応の繁華性を維持して
いる。地元金融機関、集客力のあるスーパー等が認められるため、地価は安定した動きになることが予測される。取引
の規模、総額はまちまちであり中心となる価格帯は判定し難い。今後は取引件数の減少の影響が懸念される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

今後の新規投資の動きにはやや不透明感が認められるものの、収益性良好な地域として推移することが予測される。本
件では、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、広域的見地からの検討、昨今の経済情勢、単価と総額との関連の適
否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、付近に価格牽連性の認められる標準地が存しないため公示価
格との検討はできなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地価の変動幅は小さく安定した動向にあるが
、取引件数の減少による影響が懸念される。

地域要因に格別の変動はない。

個別的要因に格別の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

中標津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１６５１６９２ -5	標津郡中標津町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m道道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	１２６１６７１６９２ -50506	標津郡中標津町		更地	（　）	不整形	北西18m道道、北東14.3m、南西4m、三方路		（都）準工 (70,200)
c	１２６１６７１６９２ -50013	標津郡中標津町		建付地	（　）	長方形	北西9.1m町道、南西9m、角地		（都）２住居 (70,200)
d	１２６１６７１６９２ -50905	標津郡中標津町		更地	（　）	ほぼ整形	北西18m道道、南西8m、角地		（都）準工 (70,200)
e	１２６１６５１６９２ -1	標津郡中標津町		建付地	（　）	長方形	南東15m町道、北東8m、角地		（都）２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,856	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,898	100 [ 67.3]	31,052	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	32,600
b	(　 ) 15,265	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	17,774	100 [ 62.4]	28,484		29,900
c	(　 ) 11,582	100 [ 70.0]	[ 100.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.6]	17,188	100 [ 58.6]	29,331		30,800
d	(　 ) 12,135	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	12,957	100 [ 51.5]	25,159		26,400
e	(　 ) 11,533	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 98.8]	14,635	100 [ 50.7]	28,866		30,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -37.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
c	売急ぎ	％／月 +0.05	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -48.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -48.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,500 円／㎡]

中標津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,173,851	1,819,277	6,354,574	5,728,080	626,494	（　0.9488） 594,418	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	12,130,980 円　　　　（　 22,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中標津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	234.90	Ｓ2	469.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	529 ㎡	30.1 m x 17.6 m	前面道路：道道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所の用途を想定した。市場吸収力に乏しく容積充足率は低い。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	234.90	85.0	199.67	1,900	379,373	2.0	758,746
							0.0	0
2～ 2	事務所	234.90	85.0	199.67	1,649	329,256	1.0	329,256
							0.0	0
～

～

～

計		469.80	85.0	399.34		708,629		1,088,002
								0

⑨年額支払賃料	708,629 円　×　12ヶ月　＝　 8,503,548 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 399.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,503,548 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 340,142 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,163,406 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,088,002 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,445 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,173,851 円　　　　（　 15,452 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,649 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

中標津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	246,900 円	82,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	425,177 円	8,503,548　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 143,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 839,400 円	82,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,300 円	82,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,300 円	82,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,819,277 円　（　　　　　　 3,439 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 469.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,728,080 円（　　　　　 10,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,173,851 円
②総費用	1,819,277 円
③純収益　①－②	6,354,574 円
④建物等に帰属する純収益	5,728,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	626,494 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	594,418 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,124 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,130,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

中標津 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	標津郡中標津町東一条南一丁目１番３	4625010013881-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月13日　提出
中標津 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中標津 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

16,900,000 円

１㎡当たりの価格

32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	標津郡中標津町東１条南１丁目１番３				②地積　(㎡)	529 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	2:1	店舗Ｗ2	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	北西16m道道、南西側道	水道、下水	釧路 96.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 250 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地元事業者の店舗、事務所が
主流の道道沿いの商業地域

街

路

１６ｍ道道

交通

施設

釧路駅

96.0km

法令

規制

（都）商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

根室地方で唯一の空港や知床経済圏の中心として広域的な商圏人口を抱える優位性が認められる反面、地元事業
者の高齢化、地域経済が転換期を迎えている。若干の下落か、横ばいの動向を予測する。

(3)最有効使用の判定

２階程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は道道・川北中標津線沿いを中心とした中標津町内の商業地又は業務併用住宅地である。需要者の中心は町
内事業者が主流で、町外大型資本等の参入可能性も認められる。地元事業者が主流の道道沿いのエリアと、全道全国展
開企業が主流の国道２７２号沿いとが共存してきた流れから、近時の新規投資は国道２７２号沿いが多く、当地域の相
対的競争力の低下も懸念される。中心となる価格帯は、標準規模の更地で１５００万円前後と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本来収益検討も有用な商業地だが、家賃負担能力に限りがある状況や物価高の影響から、収益試算の前提となる採用数
値の不安定さは否めず、保守的な査定内容とならざるを得ない。自用物件を前提とした取引との比較検討も有用であり
、実証的な事例資料から査定され、収益性も内包する比準価格を標準とし、低位の収益価格は参考に留め、本件鑑定評
価額を決定した。規準すべき標準地等はない。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

広域的な商圏人口を取り込む路線商業地では
新規投資が見られる反面、物価高等により地
元事業者の収益低下も懸念される。

新規投資が見られる国道２７２号沿いとは対
照的に、同一路線上で地元事業者の倒産事案
が確認される等、物価高の影響が感じられる
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

中標津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１６５１６９２ -5	標津郡中標津町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m道道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	１２６１６７１６９２ -50502	標津郡中標津町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m道道、北東6m、角地		（都）準工 (60,200)
c	１２６１６７１６９２ -50503	標津郡中標津町		更地	（　）	長方形	南東18m道道、北西4m、二方路		（都）商業 (90,400)
d	１２６１６７１６９２ -50505	標津郡中標津町		建付地	（　）	長方形	北西10m町道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e	１２６１６７１６９２ -50506	標津郡中標津町		更地	（　）	不整形	北西18m道道、北東14.3m、南西4m、三方路		（都）準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,856	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,898	100 [ 72.7]	28,746	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	30,200
b	(　 ) 3,174	100 [ 70.0]	[ 100.8] 100	100 [ 60.0]	100 [ 94.5]	8,061	100 [ 72.7]	11,088		11,600
c	(　 ) 30,827	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	31,321	100 [ 100.0]	31,321		32,900
d	(　 ) 28,938	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,170	100 [ 76.9]	37,932		39,800
e	(　 ) 15,265	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	17,774	100 [ 69.0]	25,759		27,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
b	売急ぎ	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,000 円／㎡]

中標津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,519,775	1,775,798	5,743,977	5,122,560	621,417	（　0.9488） 589,600	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	12,032,653 円　　　　（　 22,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中標津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	234.90	Ｓ2	469.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	529 ㎡	30.1 m x 17.6 m	前面道路：道道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を事務所として、店舗部分をフロアー貸し、事務所部分を部分貸しとする。容積率充足率は低い。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

同種同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	234.90	86.0	202.01	1,860	375,739	2.0	751,478
							0.0	0
2～ 2	事務所	234.90	86.0	202.01	1,488	300,591	2.0	601,182
							0.0	0
～

～

～

計		469.80	86.0	404.02		676,330		1,352,660
								0

⑨年額支払賃料	676,330 円　×　12ヶ月　＝　 8,115,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 404.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,115,960 円　　×　　 7.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 608,697 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,507,263 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,352,660 円　×　　 92.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,512 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,519,775 円　　　　（　 14,215 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,490 円/㎡　月額支払賃料（　 1,488 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

中標津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	294,400 円	73,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	405,798 円	8,115,960　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,900 円	査定による。
	建物　　　　　　　　　 750,700 円	73,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,400 円	73,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,600 円	73,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,775,798 円　（　　　　　　 3,357 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,600,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 469.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,122,560 円（　　　　　 9,683 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,519,775 円
②総費用	1,775,798 円
③純収益　①－②	5,743,977 円
④建物等に帰属する純収益	5,122,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	621,417 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	589,600 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,115 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,032,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

中標津 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	標津郡中標津町東一条南一丁目１番３	4625010013881-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考