令和8年1月15日　提出 中標津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中標津 -3 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.

鑑定評価額 4,480,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 標津郡中標津町東２１条南１０丁目１０番 ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西5.5m町道 水道、下水 釧路 98.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 複合型商業施設背後の住宅地 域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ町道 交通 施設 釧路駅北東方 98.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の大型商業施設背後に位置する利便性良好な住宅地域であり、相応の需要が認められ地価動向は強含みであ る。当面は当該動向を踏襲するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新興の分譲地域及びその周辺の類似地域の圏域である。需要者の中心は当町居住者がほとんどを占める。 新興の宅地分譲等では相応の取引が認められ、既存の住宅地に比し需要は旺盛である。宅地造成環境に加え、大型商業 施設への利便性が良好であることから、一次取得者に係る需要の下支えが継続しており地価動向は強含みである。中心 となる価格帯は総額４００万円から５００万円程度である。今後は取引件数の減少の影響が懸念される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心市街地であるためアパート等も混在するものの、収益物件の取引は熟成しておらず、自用目的が中心であり、画地 条件が収益物件想定に適さないため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は周辺地区における直近の取引動向を 反映している。よって比準価格を採用し、昨今における市場性の検討、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。なお、付近には標準地は存在しないため公示価格との検討はできなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価の変動幅は小さく安定した動向にあるが 、取引件数の減少による影響が懸念される。 不動産取引は堅調であり、地価は強含みであ る。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％