令和8年1月13日　提出 弟子屈 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弟子屈 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 2,830,000 円  １㎡当たりの価格 5,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川上郡弟子屈町美里５丁目２１番３５ ｢美里５－１３－２｣ ②地積 　(㎡) 515   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が多く見られる住 宅地域 南東10.5m町道、南西側道 水道、下水 摩周 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 未利用地も多い郊外の住宅地 域 街 路 基準方位北、１０． ５ｍ町道 交通 施設 摩周駅 2.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町外からの別荘住宅需要層と地元居住の一般住宅需要層の双方からの需要を取り込みうるが、町内居住者の高齢 化・減少の影響も大きく、横ばいか、弱含みに転じる動向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、弟子屈町内の郊外住宅地一円と把握する。観光拠点に近接し、別荘住宅地や既成住宅地との価格牽連性 は若干認められると把握する。需要の中心は、町内居住・勤務者が主流と把握する。既成住宅地の相対的競争力低下が 顕在化する一方で、建築費高騰等の影響から相対的に安価な当地域内の水準は概ね維持されているが、一部処分的取引 も確認され、水準間のバラツキが大きい。中心となる価格帯は、標準規模の更地で２８０万円前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅地域であり、住宅地としての需要の底堅さを裏付ける信頼性の高い取引事例を確保し得た。収益性より も居住の快適性に主眼が置かれる場所柄のため、収益的観点から土地価格が決定されるとは言い難いため、収益還元法 は非適用とした。比準価格を標準とし、町内他地区（別荘住宅地を含む）の水準も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した 。規準すべき標準地等はない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部高位の事例も確認されるが、町内定住者 の人口減少、高齢化も進行しており、町内住 宅地の競争力分化が進行する。 地域要因に変動はない。前年同様、相対的に 安価な郊外住宅地の需要の底堅さを裏付ける 土地取得事案が複数確認される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％