令和8年1月13日　提出 弟子屈 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弟子屈 -1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 2,550,000 円  １㎡当たりの価格 7,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川上郡弟子屈町中央２丁目３６７番２外 ｢中央２－９－２４｣ ②地積 　(㎡) 364   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅の中に公共 施設等が混在する住 宅地域 南西7.7m町道 水道、下水 摩周 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 金融機関の一部が釧路市内へ 移転統合した。 街 路 基準方位北、７．７ ｍ町道 交通 施設 摩周駅 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町外からの開発可能性が感じられる中、商業効用の低下により住宅地としての相対的競争力低下が顕在化してい る。当面弱含みか、横ばいの動向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、摩周市街地一円の住宅地域で、郊外住宅地との価格牽連性は若干薄い。需要の中心は、町内住宅需要層 のほか、町内商工事業者も含むと把握する。町内では老朽化した建物が解体される等、地域再熟成への潜在性も秘める 反面、地方銀行支店の閉店もあり、生活利便性の低下が懸念される。物価高の影響から相対的に安価な郊外住宅地との 競争力接近により、割高感が再台頭する。中心となる価格帯は、標準規模の更地で２５０万円前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅地域であり、住宅地としての需要の底堅さをある程度裏付ける信頼性の高い取引事例をある程度収集し 得た。収益性よりも居住の快適性に主眼が置かれる場所柄のため、収益的観点から土地価格が決定されるとは言い難く 、収益還元法は非適用とした。比準価格を標準とし、町内他地区の水準も踏まえ、鑑定評価額を決定した。規準すべき 標準地等はない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部高位の事例も確認されるが、町内定住者 の人口減少、高齢化も進行しており、町内住 宅地の競争力分化が進行する。 摩周市街地中心の効用低下により、周辺住宅 地の競争力低下が顕在化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％