令和8年1月13日　提出 標茶 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   標茶 -1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.

鑑定評価額 2,190,000 円  １㎡当たりの価格 6,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川上郡標茶町旭４丁目３番４ ｢旭４－３－６｣ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西8m町道 水道、下水 標茶 610m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 釧路川沿いの、駅や商店街に 比較的近い住宅地 街 路 基準方位北８ｍ町道 交通 施設 標茶駅北西方 610m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅や商店街に比較的近い戸建住宅を中心とした住宅地で、地域に大きな変動はなく今後とも現状を維持した状態 が継続するものと予測する。地価は底値感も見られるが、取引自体減少傾向にあり下落傾向に転じている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 住宅地としての同一需給圏は標茶町全体の住宅地に及び、特に釧路川以東の地域との代替競争関係が強い。需要者は町 内居住者にほぼ限定されており、転入者は少ない。鉄東地区の区画整理の影響もあって住宅地の供給過剰感のため、下 落していた地価が、底値感の形成により落ち着いた動向であったが、取引自体が減少しており下落傾向に転じていいる 。土地は更地で、総額２００～２５０万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部にアパート等もみられるが、戸建住宅を主体とした自用目的の取引が中心であり、収益性は主たる価格形成要因と はなっておらず、収益還元法の適用は出来なかった。また、需要不足もあって土地等の取引も少ない傾向が継続してい る。よって、市場実態を反映している比準価格を採用し、標茶町内の川西地区等選好される住宅地との比較、郊外鉄東 地区との比較を踏まえ、単価と総額の関連の適否にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地への宅地需要は低調傾向が継続してお り、川東地区では水害び恐れもあり、横這い から下落傾向に転じた。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％