令和8年1月15日　提出 厚岸 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚岸 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.

鑑定評価額 3,200,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚岸郡厚岸町港町２丁目７８番外 ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南西12m町道 水道、下水 厚岸 930m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 商業施設至近に位置する住宅 地域 街 路 基準方位北、１２ｍ 町道 交通 施設 厚岸駅南東方 930m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業店舗との接近性が良好であるため車輌通行量は相応であるが、取引件数の減少等が顕著であり、弱含みの動 向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に厚岸町湖北地区における住宅地域の圏域である。需要者の中心は当町居住者がほとんどを占める。当 地域を含む周辺地域は商業施設、官公署関連施設の至近にある利便性から相対的に品等は高い。近時は需給動向が低調 であり下落圧力が顕在化している。土地にあっては総額３００万円から４００万円程度の物件が需要の中心となってい る。今後は取引件数の減少の影響が懸念される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心市街地であることからアパート等も混在するものの、収益物件の取引は熟成しておらず、自用目的が中心で土地価 格に見合った収益性が見込めないことから、収益還元法は適用できなかった。よって比準価格を採用し、昨今の経済情 勢、市場性を勘案し、当町全域の価格均衡、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。なお、付近に価格牽連性の認められる標準地が存しないため公示価格との検討はできなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価の変動幅は小さく安定した動向にあるが 、取引件数の減少による影響が懸念される。 不動産取引は低調であり、地価は弱含みであ る。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％