令和8年1月15日　提出 大樹 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大樹 5-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.

鑑定評価額 6,280,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広尾郡大樹町西本通８番 ②地積 　(㎡) 551   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:4.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、金融機関 等が見られる既成商 業地域 南東27m国道、背面道 水道、下水 帯広 57.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  50.6 ｍ、規模　　       551 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 帯広駅南方 57.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 店舗・金融機関等が建ち並ぶ商業地として熟成しているが、店舗の閉店が相次いでおり、むしろ住宅への建替え が進んでいる。背後住宅地の地価が横ばい傾向であることから概ね横ばいないしはやや下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大樹町市街地の既成商業地域で、近年の景況を反映し商業地としての需要はほとんどなく、空き店舗が見 られる。しかし、新たな建築は共同住宅としての利用もあり、商・住混在型の商況に移行しつつある。商業地としての 土地取引はほとんどないものの背後の住宅地の価格の影響を受け概ね横ばい傾向で推移している。仮に土地取引がある 場合でも間口・奥行・規模等の個別的要因はまちまちで、中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は町内の中心商店街であるが、自用の建物が多く賃貸市場は未成熟であることから収益価格の試算は断念した 。土地取引は自己利用目的のものがほとんどの状況にある。よって、商業用地需要の動向、価格形成要因の変動状況等 をも勘案のうえ、ここでは市場動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用することとし、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等により厳しい情勢にあるが、ロケ ット開発やチーズ工場増設等の明るい要因も ある。 高規格道の延伸により、顧客の帯広市等の郊 外型ショッピングセンターへの流出は相変わ らず進んでいる。 格別の変動要因はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％