令和8年1月15日　提出 新得 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新得 5-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.

鑑定評価額 3,550,000 円  １㎡当たりの価格 10,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡新得町本通南１丁目２１番７ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (89,385) 1:2 店舗 Ｗ2F1B 小売店舗等の見られ る駅前の商業地域 北東16m町道 水道、下水 新得 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.9 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       306 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １６ｍ町道 交通 施設 新得駅 170m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ新得駅前の地域交流センター「とくとく」が２５年６月にオープン。２６年１２月には駅北側に温浴宿泊施 設のオープンを予定しており、周辺商店街への波及が期待される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新得町の商業地域一円と把握した。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ地元商業者である。背後 住民を購買対象とした最寄品等の小売店舗、飲食店舗等からなる商店街で繁華性は低く、地域人口の減少及び消費の町 外流出による購買力の低下により商況は厳しく宅地需要は弱いが、駅前再整備事業の効果もあり、取引水準には安定し た推移が窺える。需要の中心となる価格帯は事業規模によって大きく異なるため、見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗併用住宅が多いＪＲ新得駅前の商業地域であり、商業事業者向けの賃貸市場が形成されていない為、収益価 格を試算することができなかった。従って、当地域の実情を考慮し、自用目的の取引事例により求めた比準価格を重視 し、単価と総額との関連性を検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、規準すべき標準地が見あたらない為 、規準価格との検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向にあり、高齢化率は４０％弱 で高い割合になっている。 ＪＲ新得駅前の再整備事業が進捗中。 個別的要因に問題はなく、代替・競争関係に ある他の不動産との比較においては標準的な 競争力を維持している。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％