令和8年1月15日　提出 新ひだか -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新ひだか -2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 2,460,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高郡新ひだか町静内神森２４４番４７ ｢静内神森１５－２４｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の閑静な住宅地 域 北東6m町道 水道、下水 鵡川 53.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 鵡川駅南東方 53.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 静内地区郊外の住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はない。周辺には店舗等が少なく、地価は若干の下落 傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、静内地区の住宅地域全域である。特に、静内地区郊外の住宅地との代替競争関係が強い。需要者の中心 は、静内地区に地縁のあるエンドユーザー、不動産業者等である。対象公示地が所在する神森周辺は、生活利便施設か ら若干遠いことから土地需要は相対的に弱く地価は若干の下落傾向が継続している。土地は２２０㎡で２５０万円程度 であり、新築の戸建物件は３０００万円以上が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。取引事例は静内地区の郊外に存する物件を中心に選択した。一方、対象公示地周辺は自己使 用の戸建住宅が標準的であり、賃貸市場が成立していないため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は居住の快適 性を重視する神森の住宅地域であり、代表標準地との検討、新ひだか町の不動産市況等をも総合的に勘案し、神森地区 の不動産取引動向を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新ひだか -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [119.6] [101.0] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高、少子高齢化等により不動産需要は静 内地区中心部の住宅地と商業地に集中、地域 経済は厳しい状況が継続している。 神森地区は郊外住宅街であり、土地需要は相 対的に弱く、地価は若干の下落傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％