令和8年1月13日　提出 安平 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安平 -5 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 1,800,000 円  １㎡当たりの価格 4,550 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡安平町遠浅１０８番 ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西8m町道 水道、下水 遠浅 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 町道 交通 施設 遠浅駅北東方 300m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 早来地区中心部から大きく離れた郊外住宅地域。他地域との連続性に劣る立地のため地域人口は減少傾向で、小 学校も閉校したことで子育て世代からも敬遠される傾向にあり、地価は引き続き下落基調。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,550 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安平町内の住宅地域一円と判断した。主な需要者は、町内の居住者及び地縁的選好性を有し、戸建住宅 の所有を目的とする個人である。早来地区中心部から大きく離れており、小学校も閉校になるなど町内住宅地のなかで 地位は低下しており、ここ数年の社会人口増加の影響もほとんど認められないことから、地価は下落傾向と予測。需要 の中心となる価格帯は、土地は１２０坪で概ね１８０万円程度、中古住宅は規模や築年数によって相当の開きがある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 遠浅地区に位置し、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の大半が自己利用目的であり、周辺にはアパート等の 収益物件がほとんど見られず、賃貸市場が未成熟な地域であることから、収益価格の試算を断念した。したがって、試 算価格の調整に当たっては、現実の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討 を踏まえ、近時の不動産市況等も考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安平 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,600 円／㎡ [106.1] 100 100 [101.0] 100 [158.2] [104.0] 100 4,560  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 早来学園開校等の教育を柱とした移住促進政 策により、ここ数年は社会人口増加を達成し ているが、生活利便性の良否により需要開差 が生じている。 ＪＲ遠浅駅からの接近性には優れるが運行本 数は限られており、日用品店舗が付近に無い ことから生活利便性にやや劣るため、地価は 下落傾向にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％