令和8年1月15日　提出 白老 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白老 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 2,320,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白老郡白老町大町２丁目１００４番１ ｢大町２－３－１０｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 2.5:1 店舗 Ｂ2 小売店舗等が建ち並 ぶ駅に近い商業地域 南東20m町道 水道、下水 白老 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２０ｍ町道 交通 施設 白老駅南方 200m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ白老駅前の幹線沿いに、店舗、飲食店、金融機関等が建ち並ぶ商業地域であり、地域内に大きな変動要因は ない。なお、白老町の商業地は長期的に需要が弱く、当面地価下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白老町内の商業地域等であるが、特に、ＪＲ白老駅周辺に存する商業地との代替競争関係が強い。需要者 の中心は、白老町に地縁がある個人商店等の経営者や地場中小企業等が大半である。近年は駐車場が広いコンビニエン スストア、ドラッグストア等へ顧客が流出、小規模店舗地は需要が弱い。地域経済低迷等により地価は長期下落基調で 推移している。土地は２万円／㎡以下の物件が需要の中心になっている。３万円／㎡を超えると需要はほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を試算した。白老町内は商業地の取引が少なく、地域性が異なる地域の事例、取引時点が若干古い事 例等も採用せざるを得なかった。なお、対象公示地周辺は自己所有の商業地域であり、賃貸市場が未成熟であることか ら収益還元法は適用しなかった。よって、白老町における商業地取引の実態を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高、少子高齢化等により不動産需要は住 宅地、商業地共に減退、地域経済は厳しい状 況が継続している。 対象公示地周辺は老朽化した店舗等が目立ち 、再開発等、今後の商況回復に期待がかかる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％