令和8年1月9日　提出 白老 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白老 -10 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.

鑑定評価額 1,780,000 円  １㎡当たりの価格 1,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白老郡白老町字竹浦２１６番１２４ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る郊外の空地の多い 住宅地域 東10.5m町道 水道 竹浦 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 竹浦地区の市街化調整区域内 住宅地域 街 路 １０．５ｍ町道　 交通 施設 ＪＲ竹浦駅北東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　土地の利用規制が強いなか、小規模な太陽光発電設備用地取引等一定の需要が見込まれるものの、その用途は 限られ総体的に取引は低調で、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      1,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は白老町一円の市街化調整区域内の圏域で、需要者の中心は竹浦・虎杖浜地区に地縁性のある町内居住者 や農業従事者、資材置場・事業用地を求める事業者等である。周辺には一般住宅のほか、農家住宅・事業所・工務店等 も散在するが、調整区域内の土地は建築が制限され、農業施設用地・資材置場等としての利用が主である。太陽光発電 設備用地の取引が見られるが、総体的に需要は弱い。取引は少なく売買の中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は市街化調整区域内の住宅地域で自用目的の取引が中心である。調区内の戸建住宅等に係る賃貸市場は未成 熟で適切な賃貸事例の収集が難しく収益還元法は適用できない。よって、相互に代替競争の関係が強い事例等から考察 し市場の実態を反映した比準価格を標準とし、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      1,850 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化が続くなか、経費高騰・人 手不足等基幹産業の経営環境は依然厳しく、 「ウポポイ」等への観光客入込増に期待がか かる。 周辺には事業所・工務店等も見られる調整区 域の住宅地域として特段の変動はないが、土 地の利用用途が限られ需要は弱い。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％