令和8年1月9日　提出 白老 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白老 -6 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.

鑑定評価額 1,850,000 円  １㎡当たりの価格 3,950 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白老郡白老町字虎杖浜８６番４ ②地積 　(㎡) 468   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 漁家住宅等が見られ る海岸に近い住宅地 域 北東6m町道 水道、下水 虎杖浜 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       470 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 虎杖浜市街地沿岸部の住宅地 域 街 路 基準方位　北　６ｍ 町道　 交通 施設 ＪＲ虎杖浜駅南西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　虎杖浜地区の海岸に近い住宅地域として当分は現況の居住環境を維持するものの、人口減少等に加え、食品ス ーパー等の利便施設から離れ、需要は弱く地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,950 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は白老町一円の住宅地域の圏域で、需要者は竹浦・虎杖浜地区に地縁性のある町内居住者や漁業・水産加 工事業者が主である。杖浜駅から徒歩約１０分程度の圏内に在るが停車便数は限られ、海岸に近く漁家住宅や干し場・ 水産加工場・加工品販売店等も見られる。周辺には温泉施設も多くあるが、食品スーパー等は遠く生活の利便性やや劣 り、需要は弱く取引は少ない。土地は２００万円弱程度、中古物件は少なく売買の中心的な価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は居住環境の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域で、不動産の売買は主として自己所有・自己使用を目 的として行なうことが多い。戸建住宅に係る賃貸市場は未成熟で適当な賃貸事例を収集することが困難であり収益還元 法は適用できない。よって、市場性を反映し現実的・実証的価格としての比準価格を標準とし、代表標準地との検討を 踏まえ、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白老 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,350 円／㎡ [ 95.3] 100 100 [104.0] 100 [125.8] [101.0] 100 3,940  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化が続くなか、経費高騰・人 手不足等基幹産業の経営環境は依然厳しく、 「ウポポイ」等への観光客入込増に期待がか かる。 漁家住宅・水産加工場等も見られる住宅地域 として特段の変動はない。高齢化等市場の縮 小が続くほか、沿岸地帯特有の居住環境にあ り需要は弱い。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％