令和8年1月15日　提出 白老 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白老 -4 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 1,340,000 円  １㎡当たりの価格 4,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白老郡白老町字北吉原８８番１０ ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 海岸に近い住宅地域 北西8m町道 水道、下水 北吉原 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       279 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、８ｍ町 道 交通 施設 北吉原駅東方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 北吉原のうち海岸近くに存し、製紙工場から近いものの洪水等のリスクから土地需要は弱く、地価下落が続いて いる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白老町の住宅地域全域である。特に、対象公示地が存する北吉原の住宅地との代替競争関係が強い。需要 者の中心は、北吉原に地縁のあるエンドユーザー、投資家、不動産業者等である。北吉原は大型店等が少なく居住環境 等が若干劣ることから土地需要が弱く、地価下落傾向が長期化している。土地は２８０㎡で１４０万円程度であり、新 築の戸建物件は３５００万円程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。取引事例は北吉原及びその周辺地域等の物件を選択した。一方、対象公示地周辺は自己使用 の戸建住宅が主で適切な賃貸事例がなく、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算は行わなかった。当該地域 は居住の快適性を重視する北吉原の住宅地域であり、代表標準地との検討等をも総合的に勘案し、北吉原における不動 産取引市場の実態を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白老 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,350 円／㎡ [ 95.3] 100 100 [104.0] 100 [103.9] [101.0] 100 4,770  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高、少子高齢化等により不動産需要は住 宅地、商業地共に減退、地域経済は厳しい状 況が継続している。 北吉原のうち海岸近くに存し、大型店等から やや遠いことから土地需要は弱く、地価下落 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.0 ％  ％