令和8年1月14日　提出 羽幌 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽幌 -1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　岡田　博   TEL.

鑑定評価額 2,900,000 円  １㎡当たりの価格 5,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫前郡羽幌町南５条３丁目３番１ ②地積 　(㎡) 508   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 中心市街地の既成住 宅地域 南東14m町道 水道、下水 石狩沼田 82.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       490 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 　　　　　１４ｍ町 道 交通 施設 沿岸バス本社ターミナ ル　南東方 300m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ町中心部の既成住宅地域である。地域要因に大きな変動は見られない。人口減少・高齢化等 により需要は弱く、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町の中心部に近い羽幌町内の住宅地域の圏域である。主な需要者は町内在住の一次取得者層と考える。人 口減少、高齢化進展等の影響から町全体として住宅地需要が弱く、地価は下落傾向が続いている。町内の不動産取引が 限られるため、中心価格帯は判然としないが、標準的画地規模の更地で概ね３００万円前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 典型的需要者は代替競争不動産の取引価格を重視して意思決定を行う傾向にあることから、市場性を反映した比準価格 の説得力は高い。一方、近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、新規賃貸建物の想定は経済合理性の観点か ら現実的でないため、収益還元法の適用は見送った。以上により、本件では市場性を反映した比準価格をもって鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているものの、建築費 上昇の影響により宅地需要には減退傾向が見 られる。中古、リフォームを選択するケース も増えている。 地域要因に大きな変動は見られない。人口減 少、高齢化等の影響により需要の減退が続き 、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％