令和8年1月14日　提出 増毛 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   増毛 5-1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　岡田　博   TEL.

鑑定評価額 4,330,000 円  １㎡当たりの価格 8,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 増毛郡増毛町弁天町１丁目２２番 ②地積 　(㎡) 528   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ2 飲食店舗、金融機関 等が見られる商業地 域 北16m道道 水道、下水 石狩沼田 51.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ道道 交通 施設 旧増毛駅バス停　西方 100m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 道道３０１号沿いに店舗等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に大きな変動は見られない。人口減少・高齢化 等により商業収益は低下傾向にあり、宅地需要は減退している。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、増毛町内の商業地域、混在住宅地域の圏域である。主な需要者は地元の中小法人及び個人事業主である 。店舗併用住宅としての利用も考えられる。増毛町の中心商業地域であるが、人口減少、他市への顧客流出、ｅコマー ス進展等の影響により、当該地域における商業地の需要は減退しており、閉鎖店舗も散見される。地価は引続き下落傾 向で推移するものと予測する。地域内の取引が極めて少ないため、中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用の店舗が中心で、新規賃貸建物の想定は現実的でないため、収益還元法の適用は見送った。一方 、典型的需要者は市場での代替競争不動産の取引価格を重視して意思決定を行う傾向にある。従って、商業地の取引事 例が少なく取引時点の古い事例を含めざるを得ないという事情はあるものの、市場実態を反映する比準価格は説得力を 持つと判断した。以上により、本件では市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復し、観光需要も回復しつ つある。一方、建築費上昇の影響により宅地 需要には減退が見られる。 地域要因に大きな変動は見られない。人口減 少、高齢化等の影響により地域経済は低迷し ている。宅地需要は減退し、地価は下落傾向 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％