令和8年1月13日　提出 下川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下川 5-1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来   TEL.

鑑定評価額 1,640,000 円  １㎡当たりの価格 4,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡下川町錦町７６番 ②地積 　(㎡) 372   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ国道沿いの商業地 域 南22m国道 水道、下水 名寄 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       385 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 名寄駅南東方 16.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動要因はないものの、人口減少、高齢化、地域経済の低迷等により、需要は弱い状態が続く ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下川町内の商住混在地域及びその背後住宅地域である。需要者は町内における法人・個人が中心となる。 町内には大型商業施設がないことから、都市圏への顧客の流出がみられ、町内の新規商業需要は弱い。人口減少等を起 因とする商業需要の減少で背後住宅地域との価格差は縮小し、商業地と背後住宅地に代替性が認められる状態にある。 物価高が続く社会情勢であるが、需要減のほうが強く、地価は下落傾向が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 下川町内においては、近時の商業地の取引は少ないものの、地域の実情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の 高い比準価格となった。町内の商業地域においては、自用の建物が多く、賃貸需要が弱いことから収益価格を求めるこ とができなかった。本評価においては、規範性の高い比準価格を採用し、地域の精通者等からのヒアリング結果等も考 慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安によるインバウンド増加により、観光需 要も回復傾向であるが、地方部への影響は小 さい。 人口減や他市町村への購買力の流出等により 、町内の商業地において、新規需要は弱い状 況が続いている。 個別的要因に目立った変動はみられない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％