令和8年1月15日　提出 古平 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古平 5-1 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　増村　哲史   TEL.

鑑定評価額 2,140,000 円  １㎡当たりの価格 5,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古平郡古平町大字浜町７１番１内 ②地積 　(㎡) 375   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ国道沿いの 商業地域 北東14.5m国道 水道、下水 余市 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １４．５ｍ国道 交通 施設 余市駅北西方 17.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 古平町では令和７年４月に道の駅（「ふるびらたらこミュージアム」）が開業し、観光客の増加が期待されてい るが、近隣地域には格別の変動要因はなく、今後も当分の間は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は古平町内の商業地域一円である。需要者は地元の中小法人や個人事業者が中心で、用途は主として自用の 店舗や営業所用地であり、商業床の借家需要はほとんどないため、テナントビル等の収益物件は見られない。令和７年 ４月に旧役場跡地に道の駅が開業し、観光客の増加と商店街の活性化が期待されているが、その影響は未だ限定的で、 商店街としては衰退傾向で推移している。物件は状況により区々であり中心価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域とその周辺は、自用の店舗付住宅や事業所等が建ち並ぶ国道沿いの古くからの商店街である。近年は取引が非 常に少ないながらも、自用目的によるものほとんどで、テナントビル等の収益物件はみられず、令和７年春に開業した 道の駅の影響も未だ顕在化していない。また店舗付住宅の賃貸想定についても、需要が見込めないため、収益価格は試 算不要と判断した。以上から本件では比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口減少、高齢化進行に変化はなく 、古平町全体の中長期的な趨勢としては不動 産需要は弱く、土地取引件数も少ない状況が 続いている。 令和７年４月に旧古平町役場の近くに道の駅 が開業したが、その商業地需要への影響は未 だ顕在化していない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％