令和8年1月15日　提出 古平 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古平 -1 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　増村　哲史   TEL.

鑑定評価額 866,000 円  １㎡当たりの価格 3,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古平郡古平町大字浜町１８５番１６ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西5.2m町道 水道、下水 余市 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．２ｍ町道 交通 施設 ＪＲ余市駅北西方 17.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古平町では令和７年４月に道の駅（「ふるびらたらこミュージアム」）が開業し、観光客の増加が期待されてい るが、近隣地域には格別の変動要因はなく、今後も当分の間は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は古平町内の住宅地域一円である。古平町に居住する個人による自用目的の一次取得が需要の中心と見込ま れるが、生産年齢人口の減少や高齢化の進展等により、需要者は非常に限定的となっており、収益用不動産に対する需 要も非常に少ない。主要産業である水産加工業等の不振もあって、不動産需要の減退に歯止めがかからない状況が続い ている。近隣地域は既成住宅地域で状況は区々であり、中心価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域とその周辺は、戸建住宅を主とする市街地中心部に近い既成住宅地域である。取引は少ないながら、町内の個 人による自用を目的とする既存住宅が中心であり、アパート等の収益物件用地需要はほとんどみられない。また戸建住 宅の賃貸想定についても、未だ需要が少なく賃貸市場が形成されていないので、収益価格は試算不要と判断した。以上 から本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,950 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口減少、高齢化進行に変化はなく 、古平町全体の中長期的な趨勢としては、土 地需要は減少傾向にある。 令和７年４月に旧古平町役場の近くに道の駅 が開業したが、その住宅地需要への影響は未 だ限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％