令和8年1月14日　提出 倶知安 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倶知安 -3 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　竹内　準   TEL.

鑑定評価額 106,000,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 虻田郡倶知安町ニセコひらふ５条３丁目８３番２９ ｢ニセコひらふ５条３－１７－１５｣ ②地積 　(㎡) 529   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準都計  (40,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 別荘住宅とペンショ ン等が見られる住宅 地域 南東8m町道 水道、下水 倶知安 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 別荘住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和５年１０月から、準都市 計画区域内の基準が変更され た。 街 路 ８ｍ町道 交通 施設 倶知安駅南西方 6.5km 法令 規制 準都計  (40,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺で不動産開発事業が次々と計画されている一方で、令和５年１０月に変更された準都市計画区域内での建築 物の用途制限や景観地区内の規制等が、当該地域に今後どのような影響を及ぼすかは依然不透明である。 (3)最有効使用の判定 別荘住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ニセコ山麓の別荘住宅地域一円であるが、特に代替競争関係が強い範囲は、ひらふ地区に限定される。 開発事業の一部で中断や延期もみられるが、外国資本等による開発計画は後を絶たず、円安傾向も相まって、世界的な リゾート地としての地位を確立しつつある。一方で、令和５年１０月の準都市計画区域内の基準変更や最近の建築費上 昇等が、今後のひらふ地区の不動産取引や周辺の開発計画等に多大な影響を及ぼす可能性がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は、圏内で個人が自己の別荘目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得 力を有する。一方、収益価格は標準地が別荘住宅地域に存するため、賃貸市場は未成熟で、賃貸用に別荘の建築を想定 することは現実的でないことから、収益価格を求めることを断念した。よって、圏内の別荘住宅市場動向が反映されて いる比準価格を中心に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    181,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和は依然継続されているものの、金利 の先高感や建築費の上昇等の影響を受け、不 動産市場の先行きは不透明感が広がりつつあ る。 不動産開発計画は多いものの、建築費の上昇 や準都市計画区域の規制等の影響から、一部 で開発の延期がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.5 ％  ％