令和8年1月13日　提出 今金 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今金 -1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.

鑑定評価額 1,620,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬棚郡今金町字今金２３８番１ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、営業所等が混 在する既成住宅地域 東15m道道 水道、下水 国縫 32.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北１５ｍ道 道 交通 施設 バス停今金町役場前　 南西方 150m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町内の中心市街地がコンパクトに形成されているものの人口減少や高齢化進行から町内住宅地における需給関係 の改善は見通せないため小幅ながら地価の下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の中心市街地に位置する住宅地域の範囲である。需要者は町内の居住者が中心であり町外からの転入 者は少ない。檜山管内ではせたな町、江差町に次いで人口を擁するものの管内他町同様に人口減少や高齢化進行に歯止 めがかからない状況にあり住宅地需要は総じて弱い。需要の中心となる価格帯については土地で１００万円台後半～２ ００万円台後半前後で中古住宅は建物の経年等にも左右されるが５００万円前後が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格においては取引時点の古い事例をも採用せざるを得なかったが各補修正は適切に行われており説得力を有する 価格が試算されている。一方、近隣地域や周辺地域は利便性の優る地域に存するものの賃貸市場が未成熟であるため収 益価格の試算は断念している。このため鑑定評価額の決定に当たっては、標準地の市場性を適切に反映している比準価 格を標準に町内住宅地の需給動向も踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今金町の人口はこの５年で１割強減少し、高 齢化率にあっては北海道平均を大きく上回る ４割強となっている。 市街地中心部に位置し利便性の優る住宅地域 であり、地域要因の変動は特にない。 東向きの効用増が認められる。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％