令和8年1月13日　提出 長万部 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長万部 5-1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.

鑑定評価額 7,360,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山越郡長万部町字長万部１０３番３外 ②地積 　(㎡) 518   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ駅前の商業 地域 南東14m道道 水道、ガス、下水 長万部 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ道道 交通 施設 ＪＲ長万部駅北東方 150m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少や高齢化進行に歯止めがかからず、また、土地区画整理事業の事業完了予定も数年先の予定である。町 内商業地の需給関係の改善は見通せないため小幅ながら地価の下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の中心市街地に存する商業地域の範囲であり需要者は町内の個人又は法人事業者が中心である。新幹 線の札幌延伸工事に伴い町内のガソリンスタンドやコンビニ等において売り上げの波及が見られるものの商業地需要の 惹起までには至っていない。需要の中心となる価格帯については近年では商業地の取引が極めて少なく画地規模や用途 も混在しているため特定しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地の事例が極めて少ないため取引時点の古い事例や画地規模の異なる事例も採用しているが各補修正は適切に行わ れており説得力を有する価格が求められている。一方、近隣地域や周辺地域は自用の店舗併用住宅を中心とする地域で あり賃貸市場が成熟していない実情にあるため収益価格の試算は断念した。このため鑑定評価額の決定に当たっては、 実証的で客観的な比準価格を標準に町内商業地の需給動向も踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長万部町の人口はこの５年で１割減少し、高 齢化率は北海道平均を大きく上回る４割強と 高く、消費低迷への影響が懸念される。 北海道新幹線の札幌延伸は大幅に延期される こととなったが、近隣地域周辺の土地区画整 理事業は延伸を待たずに先行実施することに なっている。 特にない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％