鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
恵庭 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

恵庭 5-5

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　清水　寛泰

TEL.

鑑定評価額

204,000,000 円

１㎡当たりの価格

56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	恵庭市恵み野里美１丁目２番１外				②地積　(㎡)	3,636 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）地区計画等 (100,200)
	台形 1.5:1	店舗兼体育館Ｓ1F1B	量販店、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域	西25m道道、三方路	水道、下水	恵み野 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 220 ｍ、南 280 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

沿道サービス施設地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 65.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 3,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

恵み野駅徒歩圏内の商業地域
。

街

路

２５ｍ道道

交通

施設

恵み野駅北方

500m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

道道沿いの路線商業地域であり、近隣に大型複合商業施設が存することもあり、地価水準は上昇傾向で推移する
と予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道サービス施設地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は恵庭市内の商業地域一円。需要者は、店舗・事業所の取得を目的とする法人、賃貸用不動産の取得を目的
とする不動産会社等が中心で、本州資本の大企業も含まれる。事業用地の需給関係が改善し、一部強気の取引が見られ
ることや背後住宅地の需要増を反映して地価は上昇している。需要の対象となる単価・規模等は多様であるため、中心
となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記のとおり、比準、収益の２試算価格が求められた。収益価格は、駐車料込みのロードサイドの平家建店舗を想定し
て求めたが、賃料水準が低く推移しているため低廉となったと判断される。本件においては、市場性を反映した信頼性
の高い比準価格を採用し、想定の多い収益価格は規範性が低いと判断して参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ
た上で鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　恵庭 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 59,000 円／㎡

[108.5]
100

100
[100.0]

100
[113.4]

[ 99.9]
100

56,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費上昇の影響が認められるものの、恵庭
市内の商業地需要は総じて好調である。

快速列車が停車する恵み野駅近くの商業集積
度の高い商業地域であり、地価水準は上昇傾
向にある。

特にない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

恵庭 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１３５１２３１ -115001	恵庭市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西15m道道、北西8m、角地		近商 (100,200)
b	１２６１３４１２３１ -597001	恵庭市		更地	（　）	長方形	北西20m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１２６１３４１２３１ -591059	恵庭市		建付地	（　）	長方形	西25m道道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２６１３４１２３１ -591060	恵庭市		建付地	（　）	長方形	西25m道道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,077	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	34,093	100 [ 60.0]	56,822	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	56,800
b	(　 ) 32,782	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	33,751	100 [ 64.4]	52,408		52,400
c	(　 ) 27,360	100 [ 100.0]	[ 110.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	29,273	100 [ 55.0]	53,224		53,200
d	(　 ) 30,136	100 [ 100.0]	[ 110.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	32,243	100 [ 55.0]	58,624		58,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,000 円／㎡]

恵庭 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,719,833	6,624,140	20,095,693	15,184,400	4,911,293	（　0.9549） 4,689,794	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	114,385,220 円　　　　（　 31,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

恵庭 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,400.00	Ｓ1	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	100 ％	200 ％	200 ％	3,636 ㎡	74.7 m x 57.1 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の特性等より店舗と判定。（一棟貸し）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	1,400.00	100.0	1,400.00	1,670	2,338,000	3.0	7,014,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,400.00	100.0	1,400.00		2,338,000		7,014,000
								0

⑨年額支払賃料	2,338,000 円　×　12ヶ月　＝　 28,056,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しのため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,056,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,402,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,653,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,014,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,719,833 円　　　　（　 7,349 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,674 円/㎡　月額支払賃料（　 1,670 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

恵庭 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	952,000 円	238,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,122,240 円	28,056,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,408,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,427,600 円	238,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	476,000 円	238,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,624,140 円　（　　　　　　 1,822 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	238,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,184,400 円（　　　　　 4,176 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,719,833 円
②総費用	6,624,140 円
③純収益　①－②	20,095,693 円
④建物等に帰属する純収益	15,184,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,911,293 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,689,794 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,290 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,385,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

恵庭 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	恵庭市恵み野里美一丁目２番１	4309010032173-0000
2	恵庭市恵み野里美一丁目２番２	4309000125818-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
恵庭 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

恵庭 5-5

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　本井　真弓

TEL.

鑑定評価額

204,000,000 円

１㎡当たりの価格

56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	恵庭市恵み野里美１丁目２番１外				②地積　(㎡)	3,636 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）地区計画等 (100,200)
	台形 1.5:1	店舗兼体育館Ｓ1F1B	量販店、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域	西25m道道、三方路	水道、下水	恵み野 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 220 ｍ、南 280 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

沿道サービス施設地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 65.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 3,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ道道

交通

施設

恵み野駅北方

500m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

車両交通量が多い道道沿いの路線商業地域であり、近隣に大型複合商業施設があり、地価水準は上昇傾向と予測
。

(3)最有効使用の判定

沿道サービス施設地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、恵庭市内に所在する商業地域及びその周辺の商住混在地域の圏域。需要者の中心は、地元に地縁性を持
つ法人及び道内外の法人等と把握される。近隣に、大型複合商業施設があり当該地域は商業集積度が比較的高く車両交
通量も多く、地価水準は上昇傾向と予測される。商業地域につき用途や利用規模等により幅があるが、需要の中心とな
る価格は、土地が１１００坪程度で２憶円前後と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は商業集積度の高い商業地域であり、取引においては自用目的での取引のみならず、収益目的での取引も見ら
れるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、また、建築費の高騰等もあり、収益価格は低位に
試算された。試算価格の調整にあたっては、複数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、収
益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　恵庭 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 59,000 円／㎡

[108.5]
100

100
[100.0]

100
[114.5]

[ 99.9]
100

55,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内不動産需要は依然として堅調であるが、
建築費高騰や人手不足、金融政策、次世代半
導体産業の今後の動向等に留意が必要である
。

地域要因に大きな変動はなく、商業集積度の
比較的高い郊外路線商業地域であり、地価水
準は上昇傾向。

特にない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

恵庭 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１３５１２３１ -595001	恵庭市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、北東8m、角地		近商 (100,200)
b	１２６１３５１２３１ -595022	恵庭市		建付地	（　）	不整形	北西22m道道、南西7m、角地		近商 (90,300)
c	１２６１３５１２３１ -115001	恵庭市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西15m道道、北西8m、角地		近商 (100,200)
d	１２６１３３１２３１ -111007	恵庭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、北西8m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,448	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 108.7]	51,235	100 [ 76.5]	66,974	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	66,900
b	(　 ) 27,360	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 55.0]	100 [ 102.9]	51,969	100 [ 104.0]	49,970		49,900
c	(　 ) 33,077	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	34,093	100 [ 70.5]	48,359		48,300
d	(　 ) 62,315	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	59,477	100 [ 101.2]	58,772		58,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,000 円／㎡]

恵庭 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,999,825	6,292,600	21,707,225	14,852,000	6,855,225	（　0.9560） 6,553,595	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	159,843,780 円　　　　（　 44,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

恵庭 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,400.00	Ｓ1	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	100 ％	200 ％	200 ％	3,636 ㎡	74.7 m x 57.1 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の特性等より店舗と判定。（一棟貸し）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	1,400.00	100.0	1,400.00	1,750	2,450,000	3.0	7,350,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,400.00	100.0	1,400.00		2,450,000		7,350,000
								0

⑨年額支払賃料	2,450,000 円　×　12ヶ月　＝　 29,400,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しのため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,400,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,470,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,930,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,350,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,825 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,999,825 円　　　　（　 7,701 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,754 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

恵庭 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	705,000 円	235,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,176,000 円	29,400,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,544,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,397,000 円	235,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,292,600 円　（　　　　　　 1,731 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9560

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	235,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,852,000 円（　　　　　 4,085 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,999,825 円
②総費用	6,292,600 円
③純収益　①－②	21,707,225 円
④建物等に帰属する純収益	14,852,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,855,225 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,553,595 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,802 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,843,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

恵庭 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	恵庭市恵み野里美一丁目２番１	4309010032173-0000
2	恵庭市恵み野里美一丁目２番２	4309000125818-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考