令和8年1月15日　提出 滝川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滝川 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮﨑　信彦   TEL.

鑑定評価額 819,000 円  １㎡当たりの価格 1,950 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 滝川市江部乙町西１１丁目７９５番１７ ｢江部乙町西１１－５－４１｣ ②地積 　(㎡) 420   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い郊外 の既成住宅地域 北11.5m市道 水道、下水 江部乙 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 滝川市街地から離れた飛び地 集落内の住宅地域 街 路 基準方位　北　　１ １．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ江部乙駅南方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 江部乙地区では人口流出に伴う地域の衰退が続いている。不動産需要は依然として弱く、取引件数も限られてい るものの、近年は価格水準が下げ止まりつつあり、そろそろ底値に近づいていると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      1,950 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね滝川市の市街地外周部に位置する郊外住宅地域一円と把握され、特にＪＲ江部乙駅周辺の住宅地域と の価格牽連性が強い。需要者は滝川市居住者が中心で、特に江部乙地区に地縁を有する者からの取得が多い。地域の過 疎化により不動産需要は縮小し下落が続いてきたが、近年は水準が落ち着き、底値に近づきつつある。需要の中心価格 帯は、土地が１００万円前後、戸建は中古で５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は滝川市中心部から約７ｋｍ離れた飛び地的な住宅集落に位置し、アパートなどの収益物件はほとんど存在し ない。このため賃貸市場が形成されておらず、収益価格による算定は適用できなかった。他方、比準価格は江部乙地区 内の事例を基礎として求めており、地域の市場動向を反映した水準が得られたと判断される。自己使用を目的とした取 引が主体となる当地の特性を踏まえ、比準価格を採用することが妥当と考え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の停滞、人口減少、高齢化進行で不 動産需要は減退傾向。商業地は駅前が低迷、 郊外路線沿いは概ね堅調。住宅地は中心部以 外で弱含み。 江部乙地区は市の中心部から約７ｋｍ離れた 地点に所在する飛び地の集落であり、不動産 需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％