令和8年1月14日　提出 士別 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   士別 -3 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　岡田　博   TEL.

鑑定評価額 2,270,000 円  １㎡当たりの価格 5,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 士別市西３条３丁目５２番 ②地積 　(㎡) 412   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南10m市道 水道、下水 士別 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  30.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 　１０ｍ市道 交通 施設 士別駅北方 720m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ宗谷本線西側の住宅地域である。地域要因に大きな変動は見られない。人口減少・高齢化の進展に加え、市 内でも利便性が劣る地域であるため宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、士別市内の住宅地域の圏域である。特に、ＪＲ宗谷本線西側及び市街地外縁部の低位価格帯の住宅地域 との代替性が高い。主な需要者は士別市に居住する一次取得者層と考えられる。生活利便性に劣る地域であることから 需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。取引事例が少ないため中心価格帯は見出し難いが、標準的画地程度の更 地で概ね２００～２５０万円程度、新築戸建住宅で２０００万円台前半と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は西〇条地区の住宅地域に存する取引事例を採用して試算しており、典型的需要者は代替競争不動産の取引価 格を重視して意思決定を行う傾向にあることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。一方当該地域は戸建住 宅中心の地域で、賃貸共同住宅の想定は現実的でないことから収益還元法の適用は見送った。以上より、本件では代表 標準地との検討を踏まえつつ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　士別 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,100 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [106.0] 100 [162.2] [106.0] 100 5,490  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているものの、建築費 上昇の影響により宅地需要には減退傾向が見 られる。中古、リフォームを選択するケース も増えている。 地域要因に大きな変動は見られない。人口減 少・高齢化等に加え、生活利便性に劣ること などから需要は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +15.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％