鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
江別 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江別 -3

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　木下　俊明

TEL.

鑑定評価額

13,000,000 円

１㎡当たりの価格

67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江別市東野幌町８番６				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が多い既成住宅地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	野幌 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

利便性が良好な住宅地域。

街

路

基準方位北　８ｍ市
道

交通

施設

野幌駅北東方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ野幌駅徒歩圏内の住宅地需要は依然として強い状態が続いている。居住環境は良好で、特段の変動要因は見
当たらず、今後も現状のまま推移することが予測される。地価は当面横ばいで推移するものと見られる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね江別市内のＪＲ駅徒歩圏内に位置する住宅地の範囲。需要者は市内に居住する一次取得者が中心で
、近年の札幌市内の地価高止まりを受けて札幌からの転入者も多い。経済諸情勢を反映し、地価は横ばい傾向と見られ
るが、野幌駅周辺は利便性良好な札幌市への通勤圏であり、需要は引続き強い傾向で推移している。中心となる価格帯
は土地で１３００～１５００万円台程度、新築戸建住宅は３，０００万円台後半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引の指標として生活利便性や居住快適性が重視される住宅地域であり、収益性を基礎とする収益価格の位置付けは相
対的に低位にあると判断した。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例を基礎資料としており、実証的で説
得力を有する価格と判断した。従って、収益価格は参考程度に止め、規範性ある事例の採用によって市場性を反映した
比準価格を標準に価格を調整し、代表標準地との比較検討も行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江別 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 52,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.5]

100
[ 81.0]

[104.5]
100

67,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

堅調な住宅需要がある一方で、インフレによ
る生活コストの上昇や建築費の高騰による下
振れ圧力もあり、一部を除き地価は横這い傾
向となっている。

ＪＲ野幌駅周辺は人気が高い既成住宅地域で
あるが、野幌圏の利便性良好な住宅地域とし
て需給は比較的安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江別 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１４５１２１７ -591024	江別市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１低専 (40,60)
b	１２６１４５１２１７ -591018	江別市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、南東6m、角地		１住居 (60,200)
c	１２６１４５１２１７ -591023	江別市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (40,60)
d	１２６１５８１２１７ -591019	江別市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10m市道、北西8m、角地		２中専 (70,200)
e	１２６１２４１２１７ -111014	江別市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,418	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	64,451	100 [ 96.9]	66,513	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	69,500
b	(　 ) 64,295	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	59,754	100 [ 100.0]	59,754		62,400
c	(　 ) 67,748	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	66,747	100 [ 96.8]	68,954		72,100
d	(　 ) 66,867	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	62,727	100 [ 98.9]	63,425		66,300
e	(　 ) 60,673	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	58,060	100 [ 95.0]	61,116		63,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,000 円／㎡]

江別 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,471,578	517,083	1,954,495	1,589,200	365,295	（　0.9735） 355,615	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	8,467,024 円　　　　（　 43,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江別 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	83.00	Ｗ2	166.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	194 ㎡	10.8 m x 17.9 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向けタイプ４戸、平均専用面積３８㎡

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

同種建物、用途、階層等から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	83.00	91.0	75.53	1,369	103,401	1.0	103,401
							0.0	0
2～ 2	居宅	83.00	91.0	75.53	1,380	104,231	1.0	104,231
							0.0	0
～

～

～

計		166.00	91.0	151.06		207,632		207,632
								0

⑨年額支払賃料	207,632 円　×　12ヶ月　＝　 2,491,584 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 151.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,491,584 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 129,979 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,469,605 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	207,632 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,973 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,471,578 円　　　　（　 12,740 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,381 円/㎡　月額支払賃料（　 1,380 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江別 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,800 円	23,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	103,983 円	2,599,584　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 197,200 円	23,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,600 円	23,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 517,083 円　（　　　　　　 2,665 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,200,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 166.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,589,200 円（　　　　　 8,192 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,471,578 円
②総費用	517,083 円
③純収益　①－②	1,954,495 円
④建物等に帰属する純収益	1,589,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	365,295 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	355,615 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,833 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,467,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

江別 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	江別市東野幌町８番６	4308000136926-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
江別 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江別 -3

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　蒲生　恵介

TEL.

鑑定評価額

13,000,000 円

１㎡当たりの価格

67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江別市東野幌町８番６				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が多い既成住宅地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	野幌 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北　８ｍ市
道

交通

施設

野幌駅北東方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

生活利便性は比較的良好で、当面は現状の住環境を維持して推移するものと予測される。地価は横ばい基調で推
移すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江別市の住宅地域一円の圏域である。需要者は市内居住者のほか、札幌市等からの転入者もみられる。小
規模な一般住宅が多い既成住宅地域であり、近年の地価上昇および建築費の高止まりにより住宅取得に係る総額が嵩ん
でいることから、需要は減少傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地が１０００万円台前半程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅が多い既成住宅地域であり、収益物件としての利用も考えられるものの、収益価格は試算に想定要素を多く含
み不確実性を伴うため、本件では低位に試算された。実際の取引は自用目的が中心である不動産市場の特性を踏まえ、
本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江別 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 52,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.5]

100
[ 81.0]

[104.5]
100

67,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費の高騰等を背景として、住宅取得コス
トの上昇が需要を抑制し、住宅地に対する取
引の引き合いは弱含みで推移している。

ＪＲ野幌駅徒歩圏の小規模住宅中心の住宅地
域であるが、地価上昇や建築費高止まりによ
り総額が嵩み、需要は減退している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江別 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１２４１２１７ -111019	江別市		更地	（　）	ほぼ台形	北西8m市道、北東8m、角地		１低専 (40,60)
b	１２６１４５１２１７ -591023	江別市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (40,60)
c	１２６１４５１２１７ -591018	江別市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、南東6m、角地		１住居 (60,200)
d	１２６１４５１２１７ -591024	江別市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１低専 (40,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,865	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.5]	50,111	100 [ 76.0]	65,936	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	68,900
b	(　 ) 67,748	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	66,747	100 [ 101.9]	65,502		68,400
c	(　 ) 64,295	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	59,754	100 [ 100.0]	59,754		62,400
d	(　 ) 65,418	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	64,451	100 [ 96.0]	67,136		70,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,000 円／㎡]

江別 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,420,736	491,744	1,928,992	1,589,200	339,792	（　0.9735） 330,788	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	7,875,905 円　　　　（　 40,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江別 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	83.00	Ｗ2	166.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	194 ㎡	10.8 m x 17.9 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＬＤＫ）・平均床面積約３８㎡

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

この種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	83.00	91.0	75.53	1,345	101,588	1.0	101,588
							0.0	0
～

～

～

～

計		166.00	91.0	151.06		203,176		203,176
								0

⑨年額支払賃料	203,176 円　×　12ヶ月　＝　 2,438,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 151.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,438,112 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 127,306 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,418,806 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	203,176 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,930 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,420,736 円　　　　（　 12,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,346 円/㎡　月額支払賃料（　 1,345 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江別 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,800 円	23,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	101,844 円	2,546,112　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 197,200 円	23,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,400 円	23,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 491,744 円　（　　　　　　 2,535 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,200,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 166.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,589,200 円（　　　　　 8,192 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,420,736 円
②総費用	491,744 円
③純収益　①－②	1,928,992 円
④建物等に帰属する純収益	1,589,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	339,792 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	330,788 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,705 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,875,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

江別 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	江別市東野幌町８番６	4308000136926-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考