鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
江別 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江別 -1

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　木下　俊明

TEL.

鑑定評価額

15,300,000 円

１㎡当たりの価格

47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江別市向ヶ丘２２番１０				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北西8m市道	水道、ガス、下水	高砂 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ高砂駅北方

1.0km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

高砂駅周辺の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。今後も暫くは現状のままで推移するも
のと思われ、土地需要は安定的と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、江別市内の住宅地域一円の圏域で、需要者の中心は市内居住者が多いものと思われるが、札幌市等から
の転入者も若干みられる。最寄り駅及び利便施設等からの距離、居住環境等から市内では中位品等の住宅地域であり、
近年、地価は横這い傾向で推移している。土地は総額で１３００～１６００万円程度、新築戸建物件は４０００万円前
後が中心価格帯となるものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

江別市内及び札幌市への通勤、通学者等を中心とするアパート等も見られるが、収益物件については供給が需要を上回
る等の事情から土地価格に見合う賃料水準にない。鑑定評価額の決定に当たっては、賃貸目的よりも自用目的の需要が
価格形成に大きな影響を与えている地域的特性から、比準価格を標準に収益価格を参考程度に留め、更に単価と総額と
の関連の適否を踏まえ、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

堅調な住宅需要がある一方で、インフレによ
る生活コストの上昇や建築費の高騰による下
振れ圧力もあり、一部を除き地価は横這い傾
向となっている。

居住環境良好な既成住宅地域として、需要は
堅調で安定的に推移している。地価も上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江別 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１５８１２１７ -111022	江別市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東10.9m市道、北東5.5m、角地		２中専 (60,200)
b	１２６１５８１２１７ -111020	江別市		更地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２６１５８１２１７ -591025	江別市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
d	１２６１５８１２１７ -591024	江別市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e	１２６１５８１２１７ -591005	江別市		更地	（　）	ほぼ台形	北東12m市道、南東8m、角地		１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,440	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	45,087	100 [ 105.1]	42,899	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	43,500
b	(　 ) 53,657	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	52,864	100 [ 103.0]	51,324		52,100
c	(　 ) 38,890	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	38,315	100 [ 92.2]	41,556		42,200
d	(　 ) 54,025	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	53,227	100 [ 106.0]	50,214		51,000
e	(　 ) 51,307	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.7]	46,770	100 [ 96.9]	48,266		49,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,500 円／㎡]

江別 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,503,193	974,255	3,528,938	3,109,900	419,038	（　0.9735） 407,933	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	9,712,690 円　　　　（　 30,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江別 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	162.00	Ｗ2	324.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	323 ㎡	12.7 m x 25.4 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫで、平均専有面積は約３７㎡である

⑦有効率　 92.1 ％
の理由

この種の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	162.00	92.1	149.20	1,270	189,484	1.0	189,484
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	162.00	92.1	149.20	1,295	193,214	1.0	193,214
							0.0	0
～

～

～

計		324.00	92.1	298.40		382,698		382,698
								0

⑨年額支払賃料	382,698 円　×　12ヶ月　＝　 4,592,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 298.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預かり金により十分担保されているので

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,592,376 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 236,819 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,499,557 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	382,698 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,636 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,503,193 円　　　　（　 13,942 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,271 円/㎡　月額支払賃料（　 1,270 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江別 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	181,600 円	45,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	189,455 円	4,736,376　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 385,900 円	45,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	136,200 円	45,400,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,400 円	45,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 974,255 円　（　　　　　　 3,016 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,109,900 円（　　　　　 9,628 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,503,193 円
②総費用	974,255 円
③純収益　①－②	3,528,938 円
④建物等に帰属する純収益	3,109,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	419,038 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	407,933 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,263 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,712,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

江別 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	江別市向ヶ丘２２番１０	4308000156344-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
江別 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江別 -1

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　小林　永佳

TEL.

鑑定評価額

15,300,000 円

１㎡当たりの価格

47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月14日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江別市向ヶ丘２２番１０				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北西8m市道	水道、ガス、下水	高砂 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

高砂駅北方

1.0km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

高砂駅に近い既成住宅地域。特に変動要因はなく今後も現状を維持すると予測する。当該地域は今まで強気の取
引が多かったが、最近は建築費高騰の影響を受けその勢いは止まっている。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江別市の住宅地域一円の範囲であり、需要者は市内居住者のほか札幌市等からの転入者も見られる。江別
市は札幌市のベッドタウンの要素が大きく、近年では札幌市内の地価高騰の影響で比較的割安な江別市内の住宅地需要
が高かったが、最近は建築費の高騰等からその勢いは止まっている。取引の中心となる価格帯は土地が１，２００万円
～１，６００万円程度、新築戸建物件は３，０００万円台中頃～４，０００万円台前半程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の査定では代替性を有する４事例を採用し、適正に要因比較等を行っており市場の実態が反映されている。収
益価格も試算したが、当該地域においては戸建住宅を目的とした取引が中心で収益目的に取得する割合が少なく、価格
形成も比準価格を中心としたものになっている。本件においては、収益価格は参考に留め、地元不動産業者へのヒアリ
ング結果も考慮し、規範性の高い比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は微減傾向。高齢化率は上昇して
いるが北海道と同程度である。不動産需要は
最近の建築費の高騰でその勢いは止まってい
る。

ＪＲ高砂駅に近い住宅地域。近年は地価の高
騰が顕著であったが、最近は建築費及び地価
の高騰等の影響で、その勢いはない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江別 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１２４１２１７ -111013	江別市		更地	（　）	長方形	北西7.5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２６１５８１２１７ -591026	江別市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東8m市道、中間画地		準住居 (60,200)
c	１２６１５８１２１７ -591005	江別市		更地	（　）	ほぼ台形	北東12m市道、南東8m、角地		１低専 (40,60)
d	１２６１５８１２１７ -591009	江別市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,943	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	49,205	100 [ 105.8]	46,508	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	47,200
b	(　 ) 46,331	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	45,646	100 [ 100.0]	45,646		46,300
c	(　 ) 51,307	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.7]	46,770	100 [ 98.9]	47,290		48,000
d	(　 ) 46,973	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	46,279	100 [ 96.0]	48,207		48,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,500 円／㎡]

江別 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,566,538	956,320	3,610,218	3,219,500	390,718	（　0.9735） 380,364	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	9,056,286 円　　　　（　 28,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江別 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	162.00	Ｗ2	324.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	323 ㎡	12.7 m x 25.4 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（約３５㎡）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

共用部分として内階段の設置を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	162.00	92.0	149.04	1,290	192,262	1.0	192,262
							0.0	0
2～ 2	住宅	162.00	92.0	149.04	1,315	195,988	1.0	195,988
							0.0	0
～

～

～

計		324.00	92.0	298.08		388,250		388,250
								0

⑨年額支払賃料	388,250 円　×　12ヶ月　＝　 4,659,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 298.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,659,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 240,150 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,562,850 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	388,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,688 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,566,538 円　　　　（　 14,138 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,316 円/㎡　月額支払賃料（　 1,315 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江別 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	188,000 円	47,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	192,120 円	4,803,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 399,500 円	47,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,000 円	47,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,000 円	47,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 956,320 円　（　　　　　　 2,961 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,219,500 円（　　　　　 9,967 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,566,538 円
②総費用	956,320 円
③純収益　①－②	3,610,218 円
④建物等に帰属する純収益	3,219,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	390,718 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	380,364 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,178 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,056,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

江別 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	江別市向ヶ丘２２番１０	4308000156344-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考