令和8年1月14日　提出 美唄 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美唄 -1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　本井　真弓   TEL.

鑑定評価額 1,350,000 円  １㎡当たりの価格 4,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美唄市西３条北２丁目１２５７番８３ ｢西３条北２－２－３１｣ ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 美唄 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 美唄駅北西方 1.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市役所近くに所在し市中心部にも近い、生活利便性が比較的良好な住宅地域である。人口減少、高齢化、地域経 済の低迷等により宅地需要は弱く、地価は下落傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に美唄市内の市街地中心部に所在する住宅地域の圏域。需要者の中心は、市内居住者が殆どを占める と把握される。市中心部に所在し買物施設や市役所、病院等からも近い、利便性の比較的良好な住宅地域である。地域 要因に大きな変動はなく、人口減少、高齢化等の影響により地価水準は下落傾向と予測される。需要の中心となる価格 帯は、約９０坪程度の土地で総額１３０万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 生活利便性良好な市中心部の住宅地域である。収益性より快適性が重視される地域につき、賃貸市場が未成熟であるこ と等から収益価格は求められなかった。自用目的の取引が中心の地域であり、試算価格の調整にあたっては、比準価格 を標準とし、他公示地等との価格均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長期的な人口減少及び地域経済の低迷等より 、道内地方都市の宅地需要は減退傾向が継続 している。 地域要因に大きな変動はなく、人口減少、高 齢化等の影響より地価水準は下落傾向と予測 される。 特にない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％