令和8年1月14日　提出 苫小牧 9-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-11 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　総生   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 5,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市沼ノ端中央１丁目２５５番１８ ｢沼ノ端中央１－１－２７｣ ②地積 　(㎡) 2,956   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 事務所 Ｗ2 資材置場、工場等が 散在する国道沿いの 工業地域 南東18m国道 水道 沼ノ端 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 沼ノ端駅北東方 1.7km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の中小工業地として現状を維持すると見込む。市内全域で工業地の需要が高まっており、地価は強含みで推 移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内東部の中小工業地域の圏域。需要者の中心は建設、自動車関連等の地場の事業者。国道沿いで高速 自動車道ＩＣへのアクセスが良い。工場等の集積は低いものの土地利用は安定している。市内全域で工業地の需要が高 まっており、地価は強含み。画地規模に幅があり、需要の中心となる価格帯は把握し得ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場等が多い工業地域であり、収益価格は求められなかった。費用の経済性、立地条件などが重視され、取引価 格を主要指標として取引が行われている地域の実情を鑑み、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,100 円／㎡ [107.0] 100 100 [100.0] 100 [135.4] [ 98.0] 100 5,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 従来からの物流、製造関連の需要に加え、千 歳市の半導体企業の物流需要取込みや２４年 問題への対応により、工業地需要は強まって いる。 市内全域で工業地の需要が高まっており、地 価は強含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％