令和8年1月14日　提出 苫小牧 9-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-10 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　総生   TEL.

鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 9,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市新開町３丁目９番６ ｢新開町３－９－５｣ ②地積 　(㎡) 1,576   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 工場兼事務所 工場、営業所、倉庫 等が多い軽工業団地 南西18m市道 水道、下水 苫小牧 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 明野軽工業団地内の流通業務 地域 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 苫小牧駅北東方 5.1km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 軽工業関連の中小工場や流通倉庫を中心とする地域として現状を維持すると見込む。立地条件が良く、地価は上 昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中心部から東部にかけての工業地域の圏域。需要者の中心は、道内外の法人や地元企業。市内の工業地 は物流、倉庫を中心に投資意欲は高い。幹線道路や苫小牧港へのアクセスが良く、需要は非常に強い。土地の利用目的 により画地規模に幅があり、需要の中心となる価格帯は把握し得ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の倉庫等が多い流通業務地域であり、収益価格は求められなかった。賃貸物件であっても関連会社間の 貸借がほとんどで、賃貸市場は未成熟である。費用の経済性、立地条件などが重視され、取引価格を主要指標として取 引が行われている地域の実情を鑑み、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 従来からの物流、製造関連の需要に加え、千 歳市の半導体企業の物流需要取込みや２４年 問題への対応により、工業地需要は強まって いる。 地域要因に変動はないが、流通関連を中心に 需要が強くなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.0 ％  ％