令和8年1月14日　提出 苫小牧 9-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-8 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　村上　功英   TEL.

鑑定評価額 33,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市新明町２丁目９番５４９ ｢新明町２－５－１０｣ ②地積 　(㎡) 3,300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1 倉庫 Ｓ1 運輸、自動車業関連 の流通業務地が多い 工業団地 北西16m市道 水道、下水 苫小牧 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 苫小牧駅北東方 5.7km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 交通アクセスが比較的良好な流通業務用地。交通アクセスが良好な立地条件にあり、土地需要が期待される。地 価も上昇傾向。今後も地価上昇傾向で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内及び隣接市等の工業地を含む広範囲の圏域で、需要者の中心は流通業務用地等としての利用を前提と した全国又は全道規模の法人事業者が多いものと思料される。交通アクセスが良好なこともあり、土地需要が期待され 、地価も上昇傾向。需要の中心となる価格帯は規模等によりまちまちで、特定できない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、やや取引時点の古い事例も採用したものの、正常取引の事例より求めており、市場性を反映した説得力を 有する価格が得られたと判断する。一方、収益価格は自己所有の工場・倉庫等が多く、賃貸事例は乏しく、賃貸市場が 未成熟であるため適用を断念した。本件では一般的に取引の指標となる取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評 価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-10                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [113.0] 100 100 [100.0] 100 [130.0] [100.0] 100 10,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苫小牧市では不動産取引が堅調で、地価上昇 傾向が続いているが、その他の市町は、一部 の地域を除いて、衰退傾向で地価下落傾向が 続いている。 交通アクセスが比較的良好な流通業務用地。 交通アクセスが良好なこともあり、土地需要 が期待される。地価は上昇傾向。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％