令和8年1月15日　提出 苫小牧 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-7 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市元中野町２丁目２番９ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 空地 事務所、倉庫、駐車 場等が混在する工業 地域 北東27m市道 水道、ガス、下水 苫小牧 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西港・卸売市場に近い流通系 工業地域 街 路 ２７ｍ市道 交通 施設 ＪＲ苫小牧駅南東方 2.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 苫小牧港背後に近接する港湾・工業・物流系などの混在エリアで、流通系事業の用途の色合いが強い。大型工場 などに派生した事務所などの需要が一定程度見込まれ、地価は今後も横ばいで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心部周辺の流通業務地域を主とし、苫小牧市内一円の流通業務地域にも及ぶ。需要者の中心は全国規 模の法人のほか、地元・道内法人等である。苫小牧港を背後に控え、中心部への接近性にも優れている。近年の物流系 需要の増大から、工業地の地価は強含みあるが、標準地は事業系として地価水準が形成されているため、上昇とまでは いかないが安定的である。取引の中心価格帯は需要者の属性や取引目的により異なるため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は自己使用目的が多い地域のため、収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていない事 から収益還元法は適用できなかった。比準価格は市内の工業地の事例を中心に採用し、適正に補修正・要因比較を行っ て求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって近時の工地域の不動産状況からの検討及び市場性 等も再確認し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半導体関連投資や企業進出の動向が続く中、 物価上昇や建設コスト増加などの市況変化が 地価へ与える影響について引き続き注視する 必要がある。 特段の変動はない。市中心部や苫小牧港西港 区のほか、道央自動車道苫小牧中央ＩＣ等へ の交通アクセスも良好な立地環境にあり需要 は底堅い。 個別的要因に変動はないが、空地の状態が続 いている。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％