令和8年1月15日　提出 苫小牧 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-3 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.

鑑定評価額 93,300,000 円  １㎡当たりの価格 14,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市一本松町１０番６ ｢一本松町１０－６｣ ②地積 　(㎡) 6,617   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2.5 倉庫 Ｓ1 車輌及び建設関連事 業所が多い工業地域 南東50m道道、背面道 水道、下水 苫小牧 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　     6,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５０ｍ道道 交通 施設 苫小牧駅北東方 4.8km 法令 規制 工業 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 道道沿い流通業務地域として交通アクセスが良好なため流通系施設や輸送企業の営業所が多く見られる。当面は この環境が続くと見込まれる。工業地の需要が高まりを見せ、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の流通業務地域を中心とした工業地域一円である。需要者は、道内外の法人事業者、地元資本の事業 者が中心である。流通系企業や輸送機器関連メーカーの営業所等が建ち並んでおり、苫小牧西港への接近性に優れる恵 まれた立地条件から需要者の選好性は高く、近年の物流量の増大から需要は増大傾向にあるため、地価水準は上昇傾向 と予測される。中心価格帯は、需要者の属性や取引規模等によって様々であるため、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は自己使用目的が多い地域のため、収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていない事 から収益還元法は適用できなかった。比準価格は市内の工業地の事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求め たもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地・前年標準地価格からの検討及び市場性等も 再確認し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-10                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [113.0] 100 100 [100.0] 100 [ 95.1] [103.0] 100 14,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半導体関連投資や企業進出の動向が続く中、 物価上昇や建設コスト増加などの市況変化が 地価へ与える影響について引き続き注視する 必要がある。 特段の変動はないが、苫小牧西港と近接し、 近年の物流量増加等から工業地の需要は増加 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％