別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
苫小牧 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 5-9 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.
鑑定評価額 7,660,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市住吉町２丁目１６番７
｢住吉町２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南東36m市道、背面道 水道、ガス、下水 苫小牧

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 日用品店舗が連たんする近隣
商業地域		 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 苫小牧駅北東方

1.9km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 主に小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。交通量が多い幹線道路沿いに小売店舗等が建ち並んでおり、都
心やＩＣへの接近性にも優れることから、需給は安定的に推移している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は幹線・準幹線道路沿いを中心とした市内商業地域一帯であり、需要者の中心は、地縁性を持つ地元資本の
中小法人や個人事業者だが、道内の大手法人も一部で見られる。明野南通沿い大型店舗との競合は激しいが、近隣居住
者向けの小売店舗が多く見られ、苫小牧中央ＩＣへのアクセスにも優れる立地から底堅い出店需要があり、需給は安定
的である。商業地は取引される規模や価格帯が様々であるが、概ね坪当たり１０万円程度が取引の中心と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小売店舗が多い商業地域であるが、自己利用目的の取引が多い地域であり、賃貸収入を目的とした収益物件の取引も一
部で見られるものの、賃料相場の水準が土地価格に見合っていない傾向にあることから、収益価格は低位に求められた
。試算価格の調整に当たっては、地域性が類似する多数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準と
し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　苫小牧 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.8]		 [103.0]
100		 29,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰や物価上昇、金利の変動等の懸念
はあるが、市内の不動産需要は堅調であり、
千歳市に建設中の半導体工場による好影響も
波及している。

背後住宅地の需要は堅調に推移し、安定した
集客が見込まれることから商業地需要は底堅
く、地価は横ばい傾向で推移するものと予測
される。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１４
８１２１３
-50509		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b １２６１７
４１２１３
-50503		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c １２６１７
４１２１３
-50504		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西36m市道、
北東8m、角地
準住居

(70,200)
d １２６１４
０１２１３
-503		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北30m道道、
中間画地
準住居

(60,200)
e １２６１７
４１２１３
-50510		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東36m市道、
北西10.5m、
二方路
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,470  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
26,470 		 100
[  91.8]
28,834 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
29,700 
b (　           ) 
26,286  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
27,669 		 100
[ 105.0]
26,351 
27,100 
c (　           ) 
19,223  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 105.0]
26,154 		 100
[ 100.0]
26,154 
26,900 
d (　           ) 
30,690  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
30,690 		 100
[ 102.0]
30,088 
31,000 
e (　           ) 
30,611  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
29,719 		 100
[ 100.0]
29,719 
30,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,000 円／㎡]  



苫小牧 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,161,833 
653,581 
2,508,252 
2,215,080 
293,172 		 （　0.9724）
285,080 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,817,959 円　　　　（　     22,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苫小牧 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 103.68 ＬＳ2 207.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     12.1 m x   21.8 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階は平均専有面積約５２㎡の１ＬＤＫ２戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
103.68 
100.0 
103.68 
1,460 
151,373 		 2.0  302,746 
2.0  302,746 

 2～ 2		 住宅
103.68 
100.0 
103.68 
1,190 
123,379 		 1.0  123,379 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
207.36 
100.0 
207.36 

274,752 		 426,125 
302,746 
⑨年額支払賃料        274,752 円　×　12ヶ月　＝　       3,297,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     207.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,297,024 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       197,821 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,099,203 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           426,125 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,006 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          302,746 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          58,624 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,161,833 円　　　　（　        11,977 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,513 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,460 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
苫小牧 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 117,200 円  　　　　     29,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 131,881 円  　　　        3,297,024　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      298,800 円  　　　　     29,300,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,600 円  　　　　     29,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,300 円  　　　　     29,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         653,581 円　（　　　　　　         2,476 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9724    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 137,000 円／㎡　×　     207.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0756     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0796 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,215,080 円  
（　　　　　         8,390 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,161,833 円      
②総費用 653,581 円      
③純収益　①－② 2,508,252 円      
④建物等に帰属する純収益 2,215,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 293,172 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 285,080 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,080 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,817,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苫小牧 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市住吉町二丁目１６番７
 4323000241574-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
苫小牧 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 5-9 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.
鑑定評価額 7,660,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市住吉町２丁目１６番７
｢住吉町２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南東36m市道、背面道 水道、ガス、下水 苫小牧

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 双葉三条通沿いの近隣商業地
域		 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ苫小牧駅北東方

1.9km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　中規模スーパー、美容院等が建つ現況の商業環境が当分は続くと思料する。周辺商業施設との競合等があるも
のの、背後人口が多く、一定の需要が期待でき、地価は概ね横這いで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は苫小牧市駅北口背後及び外周辺に広がる幹線道路沿い商業地域の圏域で、需要者の中心は地元個人・法
人のほか、全道展開する法人等である。集客力ある中規模食品スーパーを核とし、日用品販売・サービス提供等背後中
層市営住宅団地等の近隣住民を顧客とする。周辺での新規ＳＣ開店や既存大型店との競合があるものの、背後人口の多
い商業環境にあり一定の需要が見込まれる。取引は少ないが、土地で坪当り１０万円弱が売買の中心と推測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は低層店舗等を主とする近隣商業地域で、土地取引の中心は自用目的であるが、一部貸し店舗等も見られる
。２階建店舗・共同住宅を想定・試算した収益価格は建築費等の高騰がありやや低位に得られたが、取引にあたり収益
性はあまり考慮しない。よって、規範性高く代替性に富む事例等から考察した比準価格を標準価格とし、収益価格は参
考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　苫小牧 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.9]		 [103.0]
100		 28,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北海道の代表的工業・国際貿易都市である。
経費高騰・人手不足等向かい風が残るも、大
型プロジェクトや半導体関連企業の動きに期
待がかかる。

特段の変動はない。物価高による消費の落ち
込みが見られるものの、背後に中層住宅団地
を抱え潜在的顧客数が多く、ある程度の需要
が見込まれる。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１４
０１２１３
-503		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北30m道道、
中間画地
準住居

(60,200)
b １２６１４
０１２１３
-50504		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東36m道道、
南西8m、角地
２住居

(70,200)
c １２６１７
４１２１３
-50504		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西36m市道、
北東8m、角地
準住居

(70,200)
d １２６１７
４１２１３
-50510		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東36m市道、
北西10.5m、
二方路
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,690  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
30,690 		 100
[ 104.0]
29,510 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
30,400 
b (　           ) 
26,164  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
26,725 		 100
[  97.9]
27,298 
28,100 
c (　           ) 
19,223  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 105.0]
26,154 		 100
[ 100.0]
26,154 
26,900 
d (　           ) 
30,611  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
29,719 		 100
[ 100.0]
29,719 
30,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,000 円／㎡]  



苫小牧 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,173,539 
664,379 
2,509,160 
2,260,440 
248,720 		 （　0.9724）
241,855 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,935,816 円　　　　（　     18,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苫小牧 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 103.68 ＬＳ2 207.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     12.1 m x   21.8 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階は平均専有面積約５２㎡の１ＬＤＫ２戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
103.68 
100.0 
103.68 
1,460 
151,373 		 2.0  302,746 
2.0  302,746 

 2～ 2		 住宅
103.68 
100.0 
103.68 
1,200 
124,416 		 1.0  124,416 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
207.36 
100.0 
207.36 

275,789 		 427,162 
302,746 
⑨年額支払賃料        275,789 円　×　12ヶ月　＝　       3,309,468 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     207.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれているので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,309,468 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       198,568 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,110,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           427,162 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,015 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          302,746 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          58,624 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,173,539 円　　　　（　        12,021 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,513 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,460 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
苫小牧 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 119,600 円  　　　　     29,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 132,379 円  　　　        3,309,468　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,800 円  　　　査定額による。
 建物　　　　　　　　　      304,900 円  　　　　     29,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,800 円  　　　　     29,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,900 円  　　　　     29,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         664,379 円　（　　　　　　         2,517 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9724    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     207.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0756     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0796 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,260,440 円  
（　　　　　         8,562 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,173,539 円      
②総費用 664,379 円      
③純収益　①－② 2,509,160 円      
④建物等に帰属する純収益 2,260,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 248,720 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 241,855 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          916 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,935,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苫小牧 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市住吉町二丁目１６番７
 4323000241574-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考