別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
苫小牧 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 5-8 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.
鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 40,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市表町１丁目３番５
｢表町１－３－４｣		 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1.2:1		 事務所兼店舗

ＲＣ6F1B		 中高層の事務所、店
舗ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南西27m道道 水道、ガス、下水 苫小牧

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ苫小牧駅から国道まで続
く市中心部の商業地域		 街

路		 ２７ｍ道道 交通

施設		 苫小牧駅南東方

800m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ苫小牧駅前の商業地域である。駅に近い市中心部の商業地域だが、駅前商業地全体の地位低下や再開発が遅
れたことで商況は悪化し続けており、地価は下落傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内中心部の商業地域一帯の圏域であり、需要者の中心は、地縁性を持つ地元資本の中小法人だが
、道内外の大手法人も一部で見られる。駅前再開発の具体案は決定したものの、東部の幹線道路沿いに店舗集積が進ん
だことで顧客が流出し、中心部のビルは空室の募集期間が長期化するなど商況は厳しく、地価は下落傾向と予測される
。商業地は取引される規模や価格帯が様々であるが、概ね坪当たり１４万円程度が取引の中心と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ苫小牧駅から続く市中心部の商業地域であるが、地域の商況悪化から空室が目立つなどテナント需要は弱く、賃料
相場の水準が土地価格に見合っていない傾向にあることから、収益価格は低位に求められた。試算価格の調整に当たっ
ては、地域性が類似する多数の取引事例より求められており規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代
表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　苫小牧 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     43,400 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[104.8]		 [100.0]
100		 40,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰や物価上昇、金利の変動等の懸念
はあるが、市内の不動産需要は堅調であり、
千歳市に建設中の半導体工場による好影響も
波及している。

市の商業中心が東部地区の幹線道路沿いに移
行しており、オンラインストアの台頭等もあ
って、地価は下落傾向で推移するものと予測
される。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１３
７１２１３
-50508		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西18.2m市
道、北西8m、
角地
商業

(100,600)
b １２６１３
７１２１３
-50517		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12.8m市
道、
北東6.6m、
角地
商業

(100,400)
c １２６１３
７１２１３
-50502		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西18m市道、
北東6m、
二方路
商業

(100,600)
d １２６１４
８１２１３
-50505		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e １２６１３
７１２１３
-50501		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東14.5m市
道、南東8m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,391  		 100
[ 100.0]		 [  97.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
41,074 		 100
[ 103.9]
39,532 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
39,500 
b (　           ) 
34,296  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
33,297 		 100
[  80.0]
41,621 
41,600 
c (　           ) 
51,597  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
52,672 		 100
[ 120.0]
43,893 
43,900 
d (　           ) 
28,694  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
28,694 		 100
[  75.3]
38,106 
38,100 
e (　           ) 
42,700  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
39,528 		 100
[  85.0]
46,504 
46,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,900 円／㎡]  



苫小牧 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,425,123 
12,862,065 
26,563,058 
25,981,600 
581,458 		 （　0.9498）
552,269 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     11,270,796 円　　　　（　     32,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苫小牧 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 260.55 ＲＣ7 1,823.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   349 ㎡     20.3 m x   17.2 m  前面道路：道道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～７階は事務所の部分貸しを想定。 ⑦有効率　  77.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
260.55 
75.0 
195.41 
2,290 
447,489 		 3.0  1,342,467 
2.0  894,978 

 2～ 7		 事務所
260.55 
78.0 
203.23 
2,010 
408,492 		 3.0  1,225,476 
2.0  816,984 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,823.85 
77.6 
1,414.79 

2,898,441 		 8,695,323 
5,796,882 
⑨年額支払賃料      2,898,441 円　×　12ヶ月　＝　      34,781,292 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　   1,414.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,790,992 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,572,284 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,325,783 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,246,501 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,695,323 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,997 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,796,882 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,098,625 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,425,123 円　　　　（　       112,966 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,084 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,010 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
苫小牧 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,504,000 円  　　　　    376,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 6,651,565 円  　　　       41,572,284　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      119,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,835,200 円  　　　　    376,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       376,000 円  　　　　    376,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       376,000 円  　　　　    376,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,862,065 円　（　　　　　　        36,854 円／㎡）　　（経費率　　  32.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9498    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 376,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,823.85 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,981,600 円  
（　　　　　        74,446 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,425,123 円      
②総費用 12,862,065 円      
③純収益　①－② 26,563,058 円      
④建物等に帰属する純収益 25,981,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 581,458 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 552,269 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,582 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,270,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苫小牧 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市表町一丁目３番５
 4323000198822-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
苫小牧 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 5-8 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.
鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 40,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市表町１丁目３番５
｢表町１－３－４｣		 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1.2:1		 事務所兼店舗

ＲＣ6F1B		 中高層の事務所、店
舗ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南西27m道道 水道、ガス、下水 苫小牧

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２７ｍ道道 交通

施設		 苫小牧駅南東方

800m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ苫小牧駅南口から延びる駅前中央通沿いに、店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域で、地域内に大きな変動要因は
ない。近年は東部地区の商業施設等に顧客が流出、繁華性が低下し地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内で価格水準が相対的に高い商業地域等である。特に、ＪＲ駅南口周辺の商業地との代替競争関
係が強い。需要者の中心は、本州企業や地場中小企業等が大半である。近年は市内東部の複合商業施設等へ顧客が流出
、対象公示地周辺は、閉鎖店舗、オフィス等の空室が増加し繁華性が低下、需要は弱く地価は若干の下落傾向で推移す
ると予測される。駅前中央通の商業地は３～５万円／㎡程度が多く、５万円／㎡を超えると需要は限定的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記より比準価格・収益価格を試算した。市内商業地の取引は少なく、地域性が若干異なる事例も採用した。なお、地
元経営者による商業用賃貸需要は弱く、賃貸建物は７階建ての店舗・事務所を想定したが、賃料水準や空室率悪化等を
考慮すると新築商業物件に期待は出来ず、収益価格は参考にとどめた。よって、代表標準地との検討も踏まえ、駅前中
央通における商業地の現状を考慮し、比準価格を若干引き締めた調整を行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　苫小牧 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     43,400 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[104.8]		 [100.0]
100		 40,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅需要が強い東部地区の商業地域は地価上
昇傾向であるが、ＪＲ苫小牧駅周辺の価格水
準が相対的に高い商業地域等は若干の地価下
落が続いている。

対象公示地周辺は稼働率が低いビル等が多く
、大規模商業施設の再開発等、今後の回復に
期待がかかる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１３
７１２１３
-50508		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西18.2m市
道、北西8m、
角地
商業

(100,600)
b １２６１３
７１２１３
-50505		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c １２６１４
８１２１３
-50505		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d １２６１４
８１２１３
-50512		 苫小牧市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東20m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,391  		 100
[ 100.0]		 [  97.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
41,074 		 100
[ 103.9]
39,532 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
39,500 
b (　           ) 
44,547  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
43,389 		 100
[ 100.0]
43,389 
43,400 
c (　           ) 
28,694  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
28,694 		 100
[  75.3]
38,106 
38,100 
d (　           ) 
53,804  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
53,804 		 100
[ 121.0]
44,466 
44,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,500 円／㎡]  



苫小牧 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,000,443 
13,071,967 
26,928,476 
26,350,400 
578,076 		 （　0.9506）
549,519 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     11,214,673 円　　　　（　     32,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苫小牧 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 260.55 ＲＣ7 1,823.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   349 ㎡     20.3 m x   17.2 m  前面道路：道道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～７階は事務所の部分貸しを想定。 ⑦有効率　  77.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
260.55 
75.0 
195.41 
2,360 
461,168 		 3.0  1,383,504 
2.0  922,336 

 2～ 7		 事務所
260.55 
78.0 
203.23 
2,040 
414,589 		 3.0  1,243,767 
2.0  829,178 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,823.85 
77.6 
1,414.79 

2,948,702 		 8,846,106 
5,897,404 
⑨年額支払賃料      2,948,702 円　×　12ヶ月　＝　      35,384,424 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　   1,414.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,790,992 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,175,416 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,374,033 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,801,383 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,846,106 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,384 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,897,404 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,117,676 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,000,443 円　　　　（　       114,614 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,115 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,040 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
苫小牧 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,532,000 円  　　　　    383,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 6,748,067 円  　　　       42,175,416　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      119,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,906,600 円  　　　　    383,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       383,000 円  　　　　    383,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       383,000 円  　　　　    383,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,071,967 円　（　　　　　　        37,455 円／㎡）　　（経費率　　  32.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 383,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 204,000 円／㎡　×　   1,823.85 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,350,400 円  
（　　　　　        75,503 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,000,443 円      
②総費用 13,071,967 円      
③純収益　①－② 26,928,476 円      
④建物等に帰属する純収益 26,350,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 578,076 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 549,519 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,575 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,214,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苫小牧 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市表町一丁目３番５
 4323000198822-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考