別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
苫小牧 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 5-5 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.
鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市表町５丁目５番７
｢表町５－５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 294  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 事務所兼店舗

ＲＣ6F1B		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南西27m道道 水道、ガス、下水 苫小牧

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２７ｍ道道 交通

施設		 苫小牧駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ苫小牧駅前に店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域で、地域内に大きな変動要因はない。なお、ＪＲ苫小牧駅南口
付近は閉鎖店舗、空室が増加し繁華性が低下、需要は弱く地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内で価格水準が相対的に高い商業地域等である。特に、ＪＲ苫小牧駅南口周辺の商業地との代替
競争関係が強い。需要者の中心は、本州企業や地場中小企業等が大半である。近年は市内東部の複合商業施設等へ顧客
が流出、対象公示地周辺は、閉鎖店舗、空室が増加し繁華性が低下、需要は弱く地価は若干の下落傾向で推移すると予
測される。南口近辺の商業地は３～５万円／㎡程度が多く、５万円／㎡を超えると需要は限定的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記より比準価格・収益価格を試算した。市内商業地のうち、商況が類似するＪＲ苫小牧駅南口周辺の事例を採用した
。なお、対象公示地周辺の商業用賃貸需要は弱く、賃貸建物は７階建ての店舗・事務所を想定したが、賃料、空室率、
競争の状態等を考慮すると新築商業ビルに期待は出来ず、収益価格は低く試算された。よって、他の商業地域との検討
及び商業需要が弱い現状を踏まえ、比準価格を若干引き締める調整を行なって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東部地区の商業地域は地価上昇傾向であるが
、苫小牧駅周辺の古い商業地域は弱含みなが
ら地価安定傾向又は下落傾向が続いている。


対象公示地周辺は空室が目立つビル等が多く
、駅前再開発等、今後の回復に期待がかかる
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１３
７１２１３
-50501		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東14.5m市
道、南東8m、
角地
商業

(100,400)
b １２６１３
７１２１３
-50502		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西18m市道、
北東6m、
二方路
商業

(100,600)
c １２６１３
７１２１３
-50504		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d １２６１３
７１２１３
-50507		 苫小牧市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e １２６１３
７１２１３
-50509		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東18m市道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,700  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
39,528 		 100
[  92.1]
42,919 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
42,900 
b (　           ) 
51,597  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
52,672 		 100
[ 115.2]
45,722 
45,700 
c (　           ) 
45,280  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,103 		 100
[  92.1]
47,886 
47,900 
d (　           ) 
44,322  		 100
[ 100.0]		 [  97.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
43,037 		 100
[  96.7]
44,506 
44,500 
e (　           ) 
36,568  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
40,144 		 100
[  92.2]
43,540 
43,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,600 円／㎡]  



苫小牧 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,150,082 
12,256,286 
25,893,796 
25,456,000 
437,796 		 （　0.9506）
416,169 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      8,493,245 円　　　　（　     28,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苫小牧 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 250.00 ＲＣ7 1,750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   294 ㎡     13.5 m x   20.8 m  前面道路：道道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロアー貸し）、２～７階は事務所（フロアー貸し）を想定 ⑦有効率　  74.3 ％
の理由		 同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
70.0 
175.00 
2,315 
405,125 		 3.0  1,215,375 
1.0  405,125 

 2～ 7		 事務所
250.00 
75.0 
187.50 
2,199 
412,313 		 3.0  1,236,939 
1.0  412,313 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,750.00 
74.3 
1,300.00 

2,879,003 		 8,637,009 
2,879,003 
⑨年額支払賃料      2,879,003 円　×　12ヶ月　＝　      34,548,036 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　   1,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,240,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の商業ビルの共益費を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,788,036 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,263,043 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,524,993 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,637,009 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,460 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,879,003 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         545,629 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,150,082 円　　　　（　       129,762 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,361 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,315 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
苫小牧 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,110,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,526,086 円  　　　       40,788,036　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,774,000 円  　　　　    370,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       370,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       370,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,256,286 円　（　　　　　　        41,688 円／㎡）　　（経費率　　  32.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 370,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,456,000 円  
（　　　　　        86,585 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,150,082 円      
②総費用 12,256,286 円      
③純収益　①－② 25,893,796 円      
④建物等に帰属する純収益 25,456,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 437,796 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 416,169 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,416 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,493,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苫小牧 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市表町五丁目５番７
 4323000199099-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
苫小牧 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
苫小牧 5-5 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　総生   TEL.
鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 苫小牧市表町５丁目５番７
｢表町５－５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 294  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 事務所兼店舗

ＲＣ6F1B		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南西27m道道 水道、ガス、下水 苫小牧

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２７ｍ道道 交通

施設		 苫小牧駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前のかつての中心商業地であるが、現在は衰退傾向が続いている。再整備計画は進展しつつあるが、既に中心
的商業地は柳町地区に移っており、地価は下落が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、苫小牧駅利用圏の商業地域及び中心部外縁の商業地域。需要者は、地元の中小法人や道内の中堅企業等
が中心。東部地区に集積する大型店での消費が定着しており、中心部の事務所、店舗ビルでは空室が目立つ。再整備計
画は進展しつつあるが、既に中心的商業地は柳町地区に移っており、地価は下落が続いている。取引される規模に幅が
あり、需要の中心価格帯は把握し得ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗、事務所ビルを主とする商業地域である。取引は自用目的が中心だが、収益物件の取引も見られる。賃
貸需要は弱く、空室が多いなど元本に見合う収益が確保し得ず、収益価格はやや低位に得られた。取引価格を指標とす
る自用目的の売買が主であるが、収益目的の取得も見られることから、比準価格を標準に収益価格を参酌し、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外型大型店への顧客の集中が続いている。
既成商業地域は、駅前地区の衰退が続いてい
るほかは、土地利用が概ね安定している。


駅南口の再整備計画は進展しつつるが、消費
の中心は郊外店に移行しており、中心部の空
洞化が進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 苫小牧 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１３
７１２１３
-50502		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西18m市道、
北東6m、
二方路
商業

(100,600)
b １２６１３
７１２１３
-50509		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東18m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c １２６１３
７１２１３
-50519		 苫小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西18m市道、
南西11m、
角地
商業

(100,400)
d １２６１４
０１２１３
-504		 苫小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東30m道道、
中間画地
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,597  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
52,672 		 100
[ 118.8]
44,337 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,300 
b (　           ) 
36,568  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
40,144 		 100
[  94.1]
42,661 
42,700 
c (　           ) 
42,320  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
41,087 		 100
[  94.7]
43,386 
43,400 
d (　           ) 
39,498  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
39,616 		 100
[  89.8]
44,116 
44,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,600 円／㎡]  



苫小牧 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,162,712 
12,258,440 
25,904,272 
25,456,000 
448,272 		 （　0.9506）
426,127 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      8,696,469 円　　　　（　     29,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
苫小牧 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 250.00 ＲＣ7 1,750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   294 ㎡     13.5 m x   20.8 m  前面道路：道道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロアー貸し）、２～７階は事務所（フロアー貸し）を想定 ⑦有効率　  74.3 ％
の理由		 同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
70.0 
175.00 
2,315 
405,125 		 3.0  1,215,375 
1.0  405,125 

 2～ 7		 事務所
250.00 
75.0 
187.50 
2,200 
412,500 		 3.0  1,237,500 
1.0  412,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,750.00 
74.3 
1,300.00 

2,880,125 		 8,640,375 
2,880,125 
⑨年額支払賃料      2,880,125 円　×　12ヶ月　＝　      34,561,500 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　   1,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,240,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の商業ビルの共益費を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,801,500 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,264,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,537,380 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,640,375 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,491 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,880,125 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         545,841 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,162,712 円　　　　（　       129,805 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,361 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,315 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
苫小牧 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,110,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,528,240 円  　　　       40,801,500　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,774,000 円  　　　　    370,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       370,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       370,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,258,440 円　（　　　　　　        41,695 円／㎡）　　（経費率　　  32.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 370,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,456,000 円  
（　　　　　        86,585 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,162,712 円      
②総費用 12,258,440 円      
③純収益　①－② 25,904,272 円      
④建物等に帰属する純収益 25,456,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 448,272 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 426,127 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,449 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,696,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 苫小牧 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　苫小牧市表町五丁目５番７
 4323000199099-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考