令和8年1月15日　提出 苫小牧 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -48 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.

鑑定評価額 4,070,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市澄川町２丁目９番１７ ｢澄川町２－９－１７｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 糸井 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ糸井駅西方 3.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校や商業施設が近く利便性が良好な環境である。東部地区での地価上昇の波が供給不足により西部地区に流 れ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市西部地区一円の住宅地域の圏域で、需要者は苫小牧市内居住者が主である。市中心部等から離れ てはいるが、背後の環状線沿いには中規模食品スーパー・各種専門店・金融機関等が建ち、小学校にも近く生活の利便 性は良好である。若年層を中心として東部地区への選好性強いが、東部地区での供給不足や地価上昇により西部地区等 での相対的割安感から需要は堅調である。土地は４００万円程度、中古物件で総額１，５００万円程度の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は、戸建住宅としての利用が最有効使用であり、共同住宅は賃料水準が低く賃貸市場が未成 熟である事から収益還元法は非適用とした。比準価格は澄川町の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較 を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。また、代表標準地からの検討及び市場の推移動向 等も再吟味した結果、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,600 円／㎡ [107.4] 100 100 [100.0] 100 [112.0] [101.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半導体関連投資や企業進出の動向が続く中、 物価上昇や建設コスト増加などの市況変化が 地価へ与える影響について引き続き注視する 必要がある。 特段の変動はみられない。商業施設が連坦す る幹線道路背後に位置し、今後も良好な居住 環境が続くとみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.9 ％  ％